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中国高级酒店价值指数报告 龙藏资本 北京龙藏天下投资管理有限公司 2012年8月 目录 1 中国高级酒店价值指数 指数的定义、构成和计算方法 2 中国酒店发展现状 • 旅游行业发展趋势 • 高星级酒店发展现状 3 不同地区五星级酒店价值指数 4 结论 • 中国高级酒店价值指数定义 当年高级酒店的每间可供出租房间的价值相对于某标准年（2010 定义 年）的价值指数。 公式 由当年酒店经营产生的营业净收入测算得到的高级酒店的每间可供 出租房间的价值相对于某一年的比值，即反映了酒店每间可供出租 意义 房间的价值变化。地域范围可以具体到全国、或者某个区域、或者 某个城市。 • 高级酒店每间可供出租房间价值 估价 由每间可供出租房间产生的营业净收入通过抵押资产资本化法测算 方法 得出的房间价值。 NOI • 抵押资产资本化法 酒店 总价值=债权价值+股权价值 价值 V=D+E 债权 债权价值=按照等额还本付息方法（PMT ）每年的债务支付的现值 价值 股权 股权价值= （营业净利润- 每年的债务支付的现值）/回报率 价值 注：债权价值、股权价值、每年债务支付都是估值模型里虚拟价值，和酒店公司实际资产结构无关。 • 债权价值 每年债务 每年债务支付=当年营业净收入/债务偿还能力比率 支付 DS = NOI / DCR 债权价值=按照银行贷款利率等额还本付息方法（PMT ）每年的债 债权 务支付的现值 价值 D = DS / PMT （r, n, 1 ） DCR ：债务偿还能力比率，一般设为1.2 r ：银行贷款利率 参数 n ：还款期数 PMT(r, n, 1) ：现值为1的贷款，以贷款利率r ，分n期还款的等额还 本付息方式，每期应该支付的还款。 7 • 股权价值 每年业主 每年业主收益=当年营业净收入- 每年债务支付 收益 SI = NOI - DS 股权 股权价值= （营业净利润- 每年的债务支付的现值）/回报率 价值 E = （NOI – DS ）/ k 参数 k ：业主投资回报率