大上海城步行街上半年营销策划执行书.docVIP

2006年度大上海城上半年营销策划报告 目录： 第一篇：市场定位篇 7 第一部分：市场分析 7 第二部分：产品定位 15 第二篇：企划推广篇 25 第一部分：整体营销构思 25 第二部分：北区营销策划方案 34 第三部分：金街营销策划方案 49 第三篇：销售执行篇 67 第一部分：销售策略 67 第二部分：销售目标 71 第三部分：销售通路 74 第四部分：阶段销售目标计划细化 78 第四篇：需要开发商确认明确事项 80 导读： 第一篇：市场定位篇 我们如何应对竞争激烈的市场竞争？ 面对激烈的市场竞争和越来越危险的市场形势面前，如何积极的采取策略，将是本项目能否抢占市场份额实现销售的关键所在。 因此，建议本项目需做出以下应对策略： 快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场； 价格应适应市场平均水平，高于市场平均水平的价格只会增加销售抗性，对发展商的后期返租压力巨大。 铺位的调整划分要灵活。 加强营销策划策略的的制定，采取多种手段，针对不同产品实施不同的销售策略，抢占市场，先发制人。 金街与北区在上半年同步进行销售。 如何产品定位是应对激烈市场竞争的关键，同时也是项目成功与否的关键。 我们如何市场定位？ 竞争激烈的市场： 根据市场调查，今年将要投放市场和已经投放市场的商业项目有12个，加上底商项目以及我们自己的项目，不下20个，可见市场竞争激烈程度如此之高，有达到白热化的程度； 大体量的商业物业：就郑州房地产市场投放量和消化量而言，今年的市场消化压力巨大，我们如何应对市场压力，如何面对竞争激烈的市场？ 高额的租金回报：由于我们采用返租销售，如果我们的价格过高，对发展商的后期返租压力巨大； 以上任何一点出现问题，采取“超高利润”的定位，无疑是作茧自缚。 对于操作大型商业项目而言，安全，快速回笼资金是第一性的； 如何保障安全、快速回笼资金、实现合理的利润 ——启动“兔脱计划” 集中优势产品夺取市场，制定强势的销售策略，快速回笼资金； 制定回归理性的价格，划分合理的面积； 针对金街销售，执行自营特区销售策略； 针对北区销售，执行返租策略（十年返租、十年原价回购、前三年租金一次返还）。 第二篇：企划推广