年度全国房地产政策研究报告.doc

易居2009-2010年度全国房地产政策研究报告 前言 　　2009年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。 　　房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实施。四万亿投资计划、131号文件对房地产消费的促进、全年9.6万亿新增贷款等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为各路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再次成为楼市的主要特征。 　　为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 一、2009年宏观经济政策以“保增长”为核心 　　2009年是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为跌宕的一年。2009年，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定，国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保护主义抬头的不利局面下，我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。2008年底，国务院果断出手，推出四万亿投资计划，2008年底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺激计划。 　　在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.7%,达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。 　　在银行信贷方面，2009年在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持。2009年全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比上年同期加快4.6个百分点。社会消费品零售总额同比增长15.5%。各项主要经济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，今年以来我国股市走出了一波迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高攀升至3400多点。楼市更是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟。 　　2009年12月初召开的中央经济工作会议提出，明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这就意味着2010年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增长。同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。 　　总体而言，2009年宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。展望2010年我国宏观经济运行趋势，“调结构”是明年经济工作的主线之一。2010年中国宏观经济政策进一步转向“针对性和灵活性”，乃至转向“百年之计和整体转变”的调整层面，形成独特的中国宏观政策模式。 二、2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变 　　1、信贷政策盘点 　　政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行