招商城报告房地产市场营销分析.pdf

招商·江湾城个案分析 一、 基本参数 (一) 区位 图 1 招商江湾城区位图 观音桥 中海北滨1号 龙湖春森彼岸 江北城 解放碑 瑞安雍江苑 招商江湾城 招商·江湾城位于渝澳大桥北桥头、北滨路中段，地处重庆北上门户，背靠第二大百亿 商圈——观音桥商圈，可通过快速干道便捷通达解放碑、江北城等核心区域。 由于江湾城地处重庆最具资源价值的板块之一——北滨路，也就难以避免的面临来自龙 湖、中海、瑞安等同期推出的同档同质项目的激烈竞争。 (二) 配套 图 2 招商江湾城配套示意图 3号线站点 工商大学 金源广场 君豪酒店 金砂水岸 方特中心 教委大楼 1、 交通配套 道路通达性 江湾城紧邻北滨路、金源路、华新街、华唐路等多条城市快速干道，与主城各区实现便 捷通达，对私家车保有比例较高的高端客户来说，项目的道路通达性较高，这也是高端项目 所必需具备的基本要素。 公共交通通达性 目前北滨路整体公共交通体系尚未完善，沿线各项目都必须面对公共交通欠发达的尴 尬。 江湾城借助金源广场和金砂水岸的人气聚集，目前已有 605、617 两路公交车设站于该 项目。此外，还有另外 7路公交线路从项目临近的金砂水岸抵达朝天门、观音桥、红旗河沟 等主要换乘中心。 轨道交通方面，在建的三号线进入北部城区的第一站就设在该项目北面约 100 米处，预 计一期工程将于 2010 年建成并试运行，成为继轨道二号线之后第二条建成并运行的轨道线 路。相比之下，春森彼岸虽有四号线设站于建新东路，但预计建成时间将在 2020 年前后； 北滨一号临近的前卫厂将设有 5 号线站点，工程时间预计将在 2020 年后。 比较而言，江湾城与北滨路主要竞争项目相比更具公共交通优势。 2、 生活配套 与南滨路相比，北滨路发展起步较晚，大多数地块尚处于开发中或未开发状态，配套成 熟度比较低。仅有金源时代购物广场、方特科幻中心、君豪酒店、于 2003 年左右开发的金 砂水岸项目配套的滨江餐饮商业街、工商大学江北校区所在的金源路沿线发展基本成熟，人 气较旺。 江湾城项目与金砂水岸仅相隔一座市教委办公大楼，步行 10 分钟可达华新街片区，生 活配套较为完善，且能有共享一定量的商务、娱乐配套设施。 (三) 资源条件 图 3 招商江湾城外部景观实景图 550 米江岸线 作为一线滨江楼盘，江湾城江岸线仅 550 米长，与嘉陵江沿线春森彼岸的 1000 米、重 庆天地的 2000 米、北滨一号的 600 米相比并不具备任何优势。而其景观面所展示的江面宽 度、江景效果，对岸上清寺展示的