收益法之折现率的确定.ppt

第七章 收益法及其应用 本章主要内容 第一节 收益法的基本原理 第一节 收益法的基本原理 收益法：运用适当的还原利率，将房地产的未来 纯收益额通过折现计算进行还原，从而 确定房地产价格。 第一节 收益法的基本原理 理论依据 第一节 收益法的基本原理 应用范围 第一节 收益法的基本原理 收益法的优点 第一节 收益法的基本原理 应用中需注意的问题 第二节 折现与资本化 折现 第二节 折现与资本化 资金的时间价值 第二节 折现与资本化 折现的实现方法 第二节 折现与资本化 现值的计算方法 第二节 折现与资本化 现值的计算方法 第三节 纯收益与还原利率的确定 纯收益的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 纯收益的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 纯收益的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 还原利率的确定 第三节 纯收益与还原利率的确定 第四节 收益还原法的应用 收益还原法的公式 有限期年纯收益的还原 有限期年纯收益的还原 永久性年纯收益的还原 折旧后年纯收益的还原 折旧前年纯收益的还原 按等差级数递增或递减的纯收益的还原 按等差级数递增或递减的纯收益的还原 按等比级数递增或递减的纯收益的还原 收益还原法基本公式 收益还原法基本公式 收益还原法基本公式 收益还原法基本公式 第五节 收益法的派生方法 第五节 收益法的派生方法—残余法 第五节 收益法的派生方法—残余法 第五节 收益法的派生方法—残余法 第五节 收益法的派生方法-残余法 第五节 收益法的派生方法 第五节 收益法的派生方法—残余法 第五节 收益法的派生方法-残余法 第五节 收益法的派生方法 第五节 收益法的派生方法—收益倍数法 第五节 收益法的派生方法—购买年法 第五节 收益法的派生方法-购买年法 第五节 收益法的派生方法-购买年法 第五节 收益法的派生方法—收益分析法 第五节 收益法的派生方法—收益分析法 （一）年收益为一定值，即各年不变时 即纯收益为年金，则有： 当收益为永久性时，n趋近于无穷大 （一）年收益为一定值，即各年不变时 当收益为永久性时 当收益为有限期时 （一）年收益为一定值，即各年不变时 当收益为永久性时 当收益为有限期时 （二）年收益呈现规则变化时的还原 当收益为永久性时 当收益为有限期时，各年递增时： 当收益为有限期时，各年递减时： 各年纯收益： 房地产价格： （二）年收益呈现规则变化时的还原 当收益为永久性时 当收益为有限期时，各年递增时： 当收益为有限期时，各年递减时： 收益法的一般公式 a1 a2 a3 …… at at+1 …… an 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n 收益法的一般公式 a1 a2 a3 …… at at+1 …… an 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n ——有限期公式 ——无限期公式 当年收益不变时： ——有限期 ——无限期 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n-1)b ai=a+(i-1)b 当年收益按等差级数变化时： 当年收益按等比级数变化时： ——有限期公式 n=∞ ——无限期公式 r=q 有限期 0 1 2 3 …… n a a(1+q) a(1+q)2 …… a(1+q)n-1 ai=a(1+q)i-1 残余法 收益 倍数法 收益法的派生方法 购买年法 收益 分析法 残余法 根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑物价格的一种方法。 （1）求取土地（或建筑物）的价格； （2）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益； （3）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益； （4）求取建筑物（或土地）的价