收益还原法概述.ppt

第二章 收益还原法 1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格； 2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。 写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场等。 第二节 收益还原法的基本公式 一、土地年纯收益不变的公式 1、无限年期： P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率? 公式前提： ①纯收益每年不变且为a； ② r每年不变且大于零； ③土地使用年期无限。 例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。 [解]?? ??p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)????  2、有限年期： n—使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从估价时点算起至未来的年期） 例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元) 二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式 1、土地使用年期无限: ai-第i年的纯收益 ；t-纯收益有变化的年限 a -不变的年纯收益 此公式的前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a； ②还原率大于零；③收益年限为无限年。 例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为： =310.2（万元） 2、土地使用年期有限 此公式的假设前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a； ②还原率大于零； ③收益年限为有限年n 。 三、未来若干年后土地价格已知计算公式 　　t-未来土地价格已知的年限 　　Pt－未来第t年的土地价格 四、纯收益按一定数额递增的公式 1、无限年期 公式前提： ①纯收益按一定数额b递增； ② r每年不变且大于零； ③土地使用年期为无限年 2、有限年期 例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为： 五、纯收益按一定数额递减的公式 1、无限年期 2、有限年期 六、纯收益按一定比率递增或递减的公式 1、无限年期： 公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号 2、有限年期 公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变； ③土地使用年期为有限年期 例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 七、纯收益、还原率有变化的计算公式 第三节 收益还原法估价程序与方法 一、估价程序： 1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 5、选择公式求算地价 二、总收益的测算 实际收益与客观收益： 实际收益 是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据； 客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。 总收益产生的形式： 租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息 企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益 计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。 三、总费用的测算方法 1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护费。 2、房地出租中总费用： ①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积平均计算。 ②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。 ③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。 ④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定  3.企业经营费用： 根据企业生产经营的