XX上半年西安商品房市场发展报告1.docVIP

08上半年西安商品房市场发展报告 3、宏观政策环境??? 08年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策的深入推进，尤其在紧缩的土地及金融政策调控影响下，开发企业的市场运营压力愈渐加大。二季度以来深圳、北京等一线城市房价的大幅回落态势，表明历年宏观调控政策的影响已逐步显化。??? 综合来看，08年上半年西安经济运行向好，城市规划建设稳步推进，宏观政策对楼市的规范作用愈见显化，将进一步推进西安房地产市场的深入、健康发展。二、上半年商品房市场供应与销售分析??? 2008年上半年伴随着宏观调控政策的作用影响，加之年初国内一些房地产专家的拐点论、雪崩论等观点大行其道，让08年楼市的发展愈显扑朔迷离。在此大环境下，西安楼市也表现出明显的“不适”症状：08年上半年西安楼市买方市场持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下开发供应放缓，“观望”成为08上半年以来西安楼市最为显化的运行特征。在此情势下，08年上半年西安楼市供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。1、受调控政策及买方观望情绪影响，市场供应继续历史五年来大幅增长后开始走平? ??? 连续五年来西安商品房开发量逐年保持30%-40%的大幅增长走势，但进入08年市场开发态势发生转折。据不完全统计：08年上半年西安商品房市场施工面积为457.68万平方米，较上年同比回落4.26%；竣工面积为430.83万平方米，与上年基本持平，小幅上升1.54%；新开工面积与上年相比同样持平。??? 基于买方市场购房意向的观望情绪影响以及对于政策调控的揣摩，上半年开发企业推盘速度明显放缓，西安房地产信息网数据研究中心年初对开发企业推盘计划的调查来看，近四分之一的开发企业推盘计划均相应有所延后。但市场销售的不景气以及开发企业资金压力的加大，同时地震后楼市观望情绪的进一步加剧，6月以来西安楼市新盘入市以及房源供应明显增长，较之年初的冷清，本属楼市淡季的6月以来西安供应市场反倒更显“热闹”。 2、商品房销售面积较上年出现转折：同比上年回落18.37%??? 2008年上半年西安商品房销售面积(含车库/地下室等物业)为317.58万平方米，较上年同比下降18.37%。商品房市场销售走势与供应市场相似，也呈现四年来首次回落态势，市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。? ??? 总观08上半年各月市场销售情况，各月环比销售变动幅度如图所示：1月份西安商品房销售面积呈现增长态势，较上年同比增长20.91%，而进入2月份市场销售明显回落，较上年同比下降32.42%，至4月份销售面积同比均保持下跌走势，但跌幅逐步减小，表明市场回暖走势已然凸显，而进入五月，受汶川大地震影响，商品房销售量再次大幅下跌，跌幅达33.96%，同时6月份虽然地震对楼市的影响渐渐消弥，同时开发企业积极推盘，以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力，6月楼市销售面积同比跌幅仍达35.72%。 三、08上半年分物业商品房市场运行分析（一）住宅市场：价滞量跌? 1、市场供应??? 作为目前商品房市场开发的主体，西安普通住宅市场受国家调控、观望心理和去年过火等因素影响最为显化，从08年上半年西安住宅市场供应情况来看，基本上与上年相持平施工面积较上年同期小幅回落1.69%，竣工面积较上年小幅增长8.54%，较上年同比回落7.8%，竣工面积较上年同期相比同样表现为持平走势。??? 2002年以前西安住宅市场开发主要集中于二环以内，而随着开发区域的逐步外扩，2003-2007年市场开发区域主要集中于二环与三环之间，而目前诸如城北经开区、浐灞区域、长安区、高新西万路线路以及西咸板块市场发展的逐步走热，三环外地产的开发已日渐走强，房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。 2、市场销售? ??? 上半年西安楼市的持币待购状况对住宅市场销售影响最为显著。从上图可明显看08年前两季度西安住宅市场销售状况“差强人意”，上半年西安普通住宅销售面积总计2796969平方米，较上年同比下降20.9%，占商品房总交易面积的比例为88.1%，而相对于去年上半年来看，普通住宅占商品房总体交易面积的比重高达91%，较去年同期回落近三个百分点，从中可以看出楼市政策及市场观望情绪对于住宅市场的销售影响显然高于其它物业，使商品房各物业销售比例产生较大变化。08年上半年住宅市场销售金额为1195084万元，较上年同比回落6.11%。? ??? 08年上半年西安住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达44%，较上年该比例提高了10个百分点；同时144平方米以上住宅交易量占到总交易套数的10%，较上年该比例