XX上半年重庆商品房用地成交分析研究报告.docVIP

2008年上半年重庆商品房用地成交分析报告 为了比较准确反映重庆土地市场对房地产市场影响，对主城区中“招拍挂”成交土地中的工业用地及加气加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商业、金融等用地。 3 商品房用地成交分析 注：以下土地分析主要为居住、商业、金融用地等，不包括工业及加气加油站用地，其中规划建筑面积按规划最大面积计算。 3.1 商品房用地成交面积分析 3.1.1商品房用地总体成交分析：主城区商品房用地成交面积同比大幅下降74.67% 2008年上半年重庆主城区商品房用地共成交43块地，较去年同期减少74.67%；房地产E网-/ 成交土地239.94万平方米，同比减少65.60%；土地成交金额78.41亿元，同比减少40.58%；2008年上半年成交土地规划最大建筑面积为732.98万平方米，同比下降63.92%。2008年国家加大了土地清理整顿力度，各开发企业更注重已有土地的开发，同时银根紧缩各企业均面临着不同程度资金压力，市场观望气氛浓厚，市场信心不足，导致了拿地的积极性下降。 3.1.2 区域商品用地成交量：商品房用地成交70%集中在九龙坡区、巴南区和江北区 2008年上半年北碚区无商品房用地成交。从成交土地规模来看，主要集中在九龙坡区、巴南区、江北区，分别成交了63.76万平方米（9块）、55.67万平方米（4 / 块）、46.87万平方米（7块），所占比重分别为26.57%、23.20%、19.53%，此三个区域成交量占总成交面积的约70%；其次是大渡口区，土地成交21.27万平方米，比重为8.87%；北部新区、渝北区、南岸区、高新区土地成交面积集中在9-12万平方米，所占比重集中在3%-5%；渝中区及沙坪坝区成交土地最少，分别为6.08万平方米、5.01万平方米，所占比重分别为2.53%、2.09%。 从各区域土地规划建筑规模来看，巴南区、江北区、九龙坡区因土地成交规模大，故建筑规模也相对较大，分别为171.33万平方米、153.85万平方米、120.39万平方米，所占比重为23.37%、20.99%、16.42%，此三个区域建筑规模比重约为61%；其次是大渡口区、南岸区分别为74.30万平方米、54.69万平方米，所占比重分别为7.46%、5.33%；高新区、渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区各区建筑规模集中在24-40万平方米，所占比重集中在3%-6%。 3.1.3 商品房用地规模分析：受政策影响，小规模拿地特征明显，93%的地块低于300亩 2008年上半年重庆主城区小规模土地交易特征明显，50亩以下的土地成交26块，占总成交地块的61%，50-100亩、200-300亩土地各成交4快，比重均为9.30%；100-150亩、150-200亩以及300亩以上土地均成交3块，所占比重均为6.98%；根据重庆市国土房管局要求2008年土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，从上半年土地成交规模看，93%的地块低于300亩，仍有3块土地超过了300亩，从此3块土地竞得公司看，大多为实力雄厚的大企业，例如重庆市金科实业（集团）有限公司及重庆首创新石置业有限公司各竞得一块地，规模分别为393.62亩、343.97亩。 3.2 商品房用地成交价格分析 3.2.1商品房用地成交价格：主城区商品房用地成交价格大幅上涨134.54% 2008年上半年重庆主城区商品房用地成交价格为3268元/平方米，较去年同期增长134.54%，楼面地价为1070元/平方米，较去年同期增长64.69%，2008年商品房用地容积率相对提高导致了楼面地价增长幅度低于土地价格增长幅度，2008年上半年商品房用地总体容积率为3.05，而2007年上半年为2.15。2007年三季度来房价大幅增长，导致土地成交价格上涨，开发企业拿地成本增大。 3.2.2? 区域商品用地成交价格：渝中区土地成交价格最高，达17458元/平方米 从区域土地成交价格来看，渝中区因其区域较为成熟，可开发土地较少，成交土地用途多为金融商业用地，故土地价格相对较高，例如渝中区渝中半岛组团e分区e21-2宗地（地下）为金融商业用地，土地价格48431元/平方米，直接拉高了渝中区的土地成交均价；其次是沙坪坝区，土地成交价格10505元/平方米，沙坪坝区上半年土地成交在各区中最少，但沙坪坝组团d分区d10-1-2/02号宗地虽仅2.45万平方米，但土地价格为12055元/平方米，土地用途为居住、商业金融业，带动了沙坪坝区成交价格，上半年也仅此两个区域土地成交价格超过10000元/平方米；高新区、南岸区作为房地产开发的热点区域，土地成交价格也较高，土地价格分别为6413元/平方米、5131元/平方米；江北区土地成交价格3921元/平方米，江北区房价一直保持较高的水平，但在寸滩、铁