XX年11月深圳房地产市场研究报告.docVIP

深 圳 地 产 月 报 (二级市场2010年11月刊) 深圳中原·市场研究部 2010年12月9日 第一部分 总体市场分析 1. 月度市场概述——楼盘成交分化，访客增加僵局有望打破 11月深圳新房市场较为平淡，推盘量少，楼盘成交有好有差，个盘价格基本稳定。 楼盘依然在蓄客、在观望，11月份全市仅13个楼盘新推或加推，供应住宅仅24.62万平方米，环比再减少35.24%，其中南山仅供应0.64万平方米，宝安也仅2个项目推出4.18万平方米，环比均大减近8成。 楼盘销售有所回升，但好坏参半。一些楼盘销售理想，如星座开盘基本售完，尚模八意府开盘售8成，万科金色半山和信义湛宝广场开盘售近7成，在售的项目中桃源峰景园、振业峦山谷、深业紫麟山等，销售也保持在理想水平。但也有不少楼盘销售未有起色，这些项目主要集中在高价或者价格相对高的项目。在限购限贷政策出台后，虽然市场上仍有投资客出没，但主流客户以首次置业或首次改善置业客户为主，这些客户对价格敏感，因而低价物业更受欢迎。受供应连续两个月大幅回落以及一些楼盘销售不振的影响，11月份全市仅成交新房23.29万平方米，环比减少近5成。除成交量低的罗湖和福田，其他区成交量均大幅回落。 11月楼盘营销活动不少，但多数是讲座、购房抽奖之类，真正让利的幅度很小，在售楼盘价格基本维持在9月高位。新推楼盘价格也止涨，13个新盘中，仅信义湛宝广场价格创片区新高，其他项目多以市价入市，个别定价略微保守。11月楼盘价格整体呈平稳之势，但受成交结构的影响，全市住宅成交均价只有18061元/平方米，环比下跌16.05%。低价楼盘成交理想，高价楼盘成交持续低迷，11月成交前10名楼盘成交均价环比下跌近3成，导致11月全市住宅成交均价下挫。 9月底新政后楼市供需持续回落，房价波澜不惊，市场缺乏热点。不过，在平淡的环境下，市场其实却“暗藏杀机”。在严厉的限购限贷政策影响下，虽然观望者不少，但在对政策效果的疑虑以及通货膨胀的影响下，这些需求并未远离市场，反而是在时刻关注。11月份一些开放样板房的项目都迎来庞大的人潮，如龙岗布吉的万科红，样板房开放2天，迎来客户近万批。龙岗布吉的和谐花园，开放样板房一个多星期，接待客户超过5000批。更甚者，仅是开放营销中心的合正汇一城，一天时间迎来客户近万批。其他开放样板房的项目，如尚模八意府、万科清林径等，都有很大的到访量。虽然庞大的到访量并不意味将有火爆的成交，但也充分说明深圳市场的需求是庞大的，如果价格合适，必定能带来好的销售。 另一方面，11月份众多楼盘开放样板房或营销中心，预计12月份深圳新房供应量将迎来一个高峰。供应量放大，有望使得楼盘定价更为理性，辅以如此庞大的潜在需求，12月份全市新房成交量有望大幅回升。 2. 供应量分析——供应持续大幅回落，中小户型及叠墅供应多 11月份全市9个楼盘取得预售许可证，虽然比上月增加1个，但批售住宅只有23.69万平方米，环比减少4.48%。 图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 11月推盘量持续大幅减少，全市13个楼盘推盘，比上月少3个，推售住宅24.62万平方米，环比减少35.24%，本月的推盘量处于近年来的较低水平。 图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 分区看，11月份全市有5个区有项目取得预售许可证，批售量最大的依然是龙岗，其有5个项目批售住宅14.60万平方米，环比减少8.29%。5个项目来自4个片区，其中龙岗中心城2个项目批售住宅8.43万平方米。罗湖、福田、南山和盐田各有1个项目取得预售许可证，福田批售量最大，近5万平方米，几乎是该区前11个月批售量的1/3，南山批售最少，不足1万平方米。宝安无楼盘新取得预售许可证，创年内新低。 11月份全市6区均有新增供应，推盘量最大的也是龙岗区，7个项目供应住宅13.03万平方米，环比减少17.64%。龙岗新推项目来自坂田、龙岗中心城、横岗和平湖片区，其中龙岗中心城4个楼盘推出住宅4.79万平方米，其它片区新增供应在2-3万平方米之间。其它5区新增供应均在5万平方米以下，其中南山和盐田不足1万平方米。 表1 2010年11月各区商品住宅批售、推售情况 区域 批准预售面积（万㎡） 环比增减(%) 公开发售面积（万㎡） 环比增减(%) 罗湖 2.57 — 2.57 — 福田 4.92 — 3.24 — 南山 0.64 -77.06 0.64 -77.06 盐田 0.96 — 0.96 5.49 宝安 0 -100.00 4.18 -77.41 龙岗 14.60 -8.29 13.03 -17.64 数据