XX年4月南京别墅市场专题报告.docVIP

报告单位：南京壹亩田置业顾问有限公司 报告日期：二00九年四月 地址：南京市中山东路200号长发中心A幢19层F座 电话：025 传真：025E-mail:njymt@163.com 南京别墅市场专题报告 （2009年4月） 南京壹亩田地产机构 市场研究中心 目 录 一、南京别墅市场整体情况 1.08年别墅市场回顾与特征分析 1.1、08年别墅市场回顾 1.2、南京别墅市场特征 2、南京市别墅用地情况分析 二 、09年南京别墅整体市场分布状况 1、总体分布状况 2、09年各板块别墅分布状况 3、南京各区域在售别墅区域及类型比例 4、南京别墅市场价格区间 三、全市别墅市场分析 1、整体别墅市场供销分析 2、南京09.1-09.4别墅分物业类型供销 3、南京09.1-09.4别墅分区域供销 4、南京09.1-09.4别是分面积供销 5、南京别墅市场现状 6、南京别墅未来发展趋势 四、区域别墅发展 1、区域别墅整体概述 2、区域别墅分布状况 2.1、09.1-09.4区域别墅分别墅类型供销 2.2、09.1-09.4区域别墅分面积段供销 2.3、南京江宁区别墅市场在售楼盘整体数据 2.4、区域客群分析 2.5、未来区域别墅项目 2.6、区域别墅市场发展趋势 2.7、小结 五、竞争项目分析 南京别墅市场 1.、08年别墅市场回顾与特征分析 1.1、08年别墅市场回顾 08年南京的别墅市场呈现供应持平，销售极度萎缩，供销失衡的市场特征。根据壹亩田检测数据显示：08年南京别墅市场供应面积达到61.55万平方米，同比07年增加了7.55万平米。涨幅仅达到13.98%。但成交量却出现极度萎缩，08年南京别墅市场共成交31万平米，远远低于07年度57万平米。从价格上来看，各类别墅除了双拼外，其余的物业类型均出现不同程度的涨幅。其中联排的别墅涨幅最快，成交均价达到8931元/平方米左右，较07年上涨了11.4%。其次叠加，独立，成交均价分别达到7015元/平方米，14067元/平方米，较07年分别上涨了2.45%，0.94%。 1.2、南京别墅市场特征 别墅远郊化、外围化 以前的别墅主要集中在江宁、紫金山板块，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域，别墅开始向“上水本质回归”。 南京主城区及紫金山、江宁等传统别墅板块内土地供应量越来越少，地价越来越高，在这一状况下越来越多的开发商将眼光放在了自然资源优越的老山，汤山和远郊板块。别墅板块已经四面开花，如现在正在升温的环紫金山仙林大东郊板块、江宁九龙湖、方山板块、江北浦口老山板块以及远至句容（边城）、安徽（蒙塔卡利、香泉湖、白鹭岛）等地的远郊板块。 经济型别墅产品居多 由于国家对别墅用地的严加限制，使得别墅成为稀缺产品，各家开发商均不约而同的看中市场空白点，推出别墅的物业类型。但由于别墅用地的限制，独立、联排等高端别墅产品已经无法实现，因此各家开发商均通过推出叠加别墅这种类别墅产品来实现曲线取胜的方式。因此，叠加别墅的供应量明显上升。 成交量萎缩 由于受到整体楼市的影响，08年度别墅市场的成交量出现极大的萎缩。根据壹亩田检测数据显示：08年南京别墅市场共成交31万平米，远远低于07年57万平米。 供销形式逆转 08年的供应量与07年持平，但成交量出现大幅萎缩，因此供销比出现逆转，08供大于求.别墅市场共成交房源1245套，同比跌幅46.36%，供销比高达1.86。 2、南京市别墅用地情况分析 就空间分布来看，环紫金山板块，玄武湖、月牙湖两湖板块是别墅较集中区域，但该地区土地供应已被消耗殆尽，江宁、仙林、江北等新城区将成为低密度住宅用地（别墅用地）的主要集中地。 从南京市别墅用地成交价格来看主城区最高，为96万元/亩，江宁、江北次之。江宁别墅地价基本上在60万元/亩以上。由于别墅土地的稀缺性和不可复制性，别墅地价呈逐年上升趋势且年度供应量逐年降低，特别是纯别墅用地已连续2年断档，未来国家无期限停批别墅用地，使目前别墅用地的价值大大提升。从目前土地二级市场的情况来看，别墅用地转让价格正在大幅度的提高。 南京市存量别墅用地（容积率小于1）供应情况 （单位：万平方米） 数据来源：南京市国土局 09年南京别墅整体市场分布状况 1.总体分布状况 按地理位置的不同，南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）和江南八区板块等几个较大的板块，而江南八区中又以环紫金山、城中、仙林板块为主。 全市别墅板块分布图 2.、09年各板块别墅分布状况 2.1江宁别墅 主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山和禄口等处。目前在售的有19个项目，