XX年4月南京中海·凤凰西街商业项目发展策划报告.doc

南京凤凰西街商业项目发展策划报告 南京中海地产有限公司 二○一○年四月 报告要点 中海凤凰西街商业项目位于南京市中心区域（鼓楼区），地处连接南京老城区和河西新城区的枢纽地带，位于新街口传统商圈与草场门、江东门等河西新兴区域商圈之间，区位优势突出。 根据规划设计要点，商业地块可发展商业物业共约15万平方米，其中酒店式公寓最多可规划约5万平方米，整项目商业物业总体规划面积不得小于7万平方米。 南京市酒店式公寓类住宅特征明显，市场风险较小；南京市写字楼需求较少，空置率高，售价租金较低；南京市商业市场较为繁荣，租金水平相对较高。 若采取持有集中商业、写字楼以及转移建安成本方式，可有效规避营业税、所得税和土地增值税共约38,594万元。 关于集中商业和写字楼体量分析，可形成三种方案： 方案一：规划 11万商业（含不计容地下商业面积）， 不做写字楼； 方案二：规划7.5万商业（含不计容地下商业面积），3.5万写字楼； 方案三：规划 9万商业（含不计容地下商业面积）， 5万写字楼。 建议本项目发展3-5万写字楼，7-9万集中商业（含不计容地下商业面积）。 本项目住宅一期预计2011年6月入伙，住宅二期预计2012年12月入伙，住宅三期预计2014年9月入伙，酒店式公寓预计在2013年6月入伙，写字楼预计2013年6月入伙，商业预计2012年10月开业。 预计本项目持有物业（写字楼和商业）内部收益率约7%，投资回报率约6%，静态回收期约16年。 目 录 一、概况 1 1．项目概况 1 2．南京宏观市场分析 3 3．城市规划分析 7 二、商业地块拟发展物业分析 10 1．集中商业 10 2．写字楼 10 3．酒店式公寓 12 三、项目整体发展策略 14 1．各物业类型发展思路 15 2．各物业类型发展计划 15 四、集中商业定位设想 17 1．项目周边配套分析 17 2．南京市商业市场分析 20 3．可参照项目分析 30 4．租售建议 31 5．目标消费者分析 34 6．目标商家访谈 37 7．项目SWOT分析 40 8．市场定位 42 9．规划方案分析 49 10．招商及运营建议 67 11．租金筹划与投资分析 71 五、写字楼定位设想 76 1．南京市写字楼市场分析 76 2．项目SWOT分析 85 3．项目定位 87 4．租赁策划 94 六、酒店式公寓定位设想 100 1．市场分析 100 2．南京市酒店式公寓市场分析 103 3．可比较项目分析 106 4．项目定位 108 七、商业地块整体发展建议 110 1．发展方案 110 2．投资收益分析 113 3．结论 113  一、概况 1．项目概况 1.1 区位介绍 中海凤凰西街商业项目位于南京市中心区域（鼓楼区），地处连接南京老城区和河西新城区的枢纽地带，紧邻秦淮河、石头城和清凉山等著名景点。本项目周边高档居住社区众多，人口密度大，人均收入和消费水平较高；本项目区位优势突出，位于新街口传统商圈同龙江、江东等河西新兴商圈之间，具有坚实的商业基础，商业拓展空间较大，具备极佳的发展前景。 图1 本项目区位示意图  1.2 用地条件 规划指标 具体参数 用地面积 实际出让面积169560.9㎡（总用地面积212362.1㎡） 容积率 ≤3.35 建筑限高 ≤100 m 建筑体量 地上约568000㎡，地下约132280㎡ 可规划物业 住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公和酒店式公寓） 教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施 图2 本项目用地规划示意图 1.3 商业地块相关规划设计要求 在居住和商业设施用地中，居住建筑规模与商业设施规模的比例为7:3； 商业设施中，商业服务的规模不得小于7万㎡； 酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%； 商业建筑高度限制：18米＜H＜24米。 注：根据上述条件推算酒店式公寓最大规划面积约51,123㎡； 已规划住宅底铺面积约19,200㎡，即集中商业最少规划面积约50,800㎡。 2．南京宏观市场分析 2.1 南京概况 南京是江苏省省会城市，地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处。东距上海300余公里，东邻安徽省马鞍山市、芜湖市，南接安徽宣州市，北临扬州市。南京地跨长江两岸，下辖11个区2个县，全市总面积约6,582平方公里，户籍总人口约625万人。 南京是中国重要的综合性工业生产基地，是华东地区重要的交通、通讯枢纽，是“长三角”经济带重要的组成部分。同时，南京是全国四大科研教育中心城市之一，拥有一批国内一流的高校和科研机构。南京被国家9个部委列为中国投资硬环境 “四十优”城市之一。 南京产业发展规划：优先发展制造业和现代服务业，加快发展高新技术；加快提高长江两岸的城市化建设；全面改善城乡人居住环境，加强生态文明建设；同