XX年4月威海市城市发展和住宅市场调研报告.docVIP

威海市城市发展和住宅市场 调研报告 二〇一〇年四月 目 录 第一部分 城市总体规划 1 一、 城市概述 1 （一） 地理位置 1 （二） 历史沿革 2 （三） 行政区划 3 （四） 地理环境 3 （五） 自然资源 3 （六） 人口构成 4 （七） 综合实力 4 （八） 交通运输 6 二、 青烟威荣高速铁路对威海发展的影响 10 （一） 城际铁路北站及汽车北站规划选址情况 11 （二） 两站合设的规划说明 11 （三） 青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响 12 三、 城市规划性质、职能与城市发展目标 13 （一） 城市性质 13 （二） 城市职能： 13 （三） 城市发展目标 13 四、 规划城市规模 13 （一） 市域城镇化水平与人口规模 13 （二） 市区人口规模 13 （三） 中心城人口与用地规模 13 五、 产业发展与布局 14 （一） 产业发展重点 14 （二） 产业布局 15 六、 市域城镇体系 16 （一） 市域城镇发展总体战略 16 （二） 城镇等级规模结构 18 （三） 城镇职能结构 18 （四） 市域城镇空间结构 19 第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要 20 一、 发展目标 20 二、 主要指标 20 第三部分 房地产市场分析 22 一、 城市房地产市场总体特征 22 （一） 城市住宅市场的发展概况与回顾 22 （二） 威海市房地产市场近六年投资情况 24 （三） 威海市商品房市场分析 25 二、 土地一级市场总体供应及成交特征 25 （一） 近三年商品住宅类土地年出让量 25 （二） 土地成交价格分析 31 三、 威海市区商品住宅市场分析 33 （一） 威海市2004-2010年3月商品住宅供应和销售分析 33 （二） 商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析 37 （三） 威海市2007-2010年3月商品住宅年度成交面积段分析 38 （四） 威海市住宅存量分析 41 （五） 商品住宅面积需求分析 42 四、 城市住房建设与保障规划（2008-2012） 42 （一） 住房发展目标 42 （二） 住房供应体系及建设目标 42 （三） 建设土地来源 43 （四） 供应布局 44 （五） 住房建设时序指引及年度计划 45 第四部分 区域房地产市场分析 48 一、 威海市各区域住宅市场分析 48 （一） 环翠区 50 （二） 高区 51 （三） 经区 52 （四） 工业新区 53 二、 各区域板块楼盘分析 55 （一） 环翠区 55 （二） 高区 64 （三） 经区 75 第五部分 深度调控背景下威海房地产市场浅析 83 一、 房地产政策及全国楼市综述 83 （一） 高首付高利率遏制房贷凶猛 83 （二） 土地供应空前大增 83 （三） 政策变数影响市场预期 84 （四） 开发商担心后市发展 85 （五） 拐点不可能立刻出现 85 二、 房地产新政背景下威海房地产市场预测 86 第六部分 威海房地产市场综合分析 88 一、 威海房地产特征 88 （一） 开发理念 88 （二） 存在机会 88 二、 威海市SWOT分析 88 （一） 优势 88 （二） 劣势 88 （三） 机会 89 （四） 威胁 89 三、 展望威海楼市 89 第一部分 城市总体规划 城市概述 地理位置 威海市位于山东半岛东端， 地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′，恰好处在中国南北平分线上。威海市北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望， 西与烟台市接壤。 威海以布局合理、设施齐全、环境优美、空气清新的独特风姿，名闻遐迩，成为中国居住环境最好、经济发展最快的城市之一。自1990年荣获第一个“国家卫生城市”称号之后，相继被命名为“全国造林绿化十佳城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”，联合国两度授予威海“迪拜国际改善居住环境最佳范例”称号。2003年，由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，威海市政府获得“2003年度联合国人居奖”。 历史沿革 威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有菜夷聚居。 北齐统四年（568年），境内设文登县，今市境尽属之。此后，朝代更替，但隶属文登县未变。 明洪武三十一年（1398年），为防倭寇侵扰，设威海卫，威海即由此而来。1898年，英国强租威海卫。1900年，设威海卫行政长官署，属英国殖民部。1930年10月，中国收回威海卫，置威海卫行政区，直属国民政府行政院。 1950年5月， 成立文登专区，辖威海、荣成、文登、昆嵛、乳山、海阳、牟平、福山等8县。1956年2月，文登专