XX年4月成都青白江区聚鑫苑项目前期营销.docVIP

我们对聚鑫苑项目前期营销策划的认识 成都驰承营销策划有限责任公司 2008年4月14日  目 录 一、项目简介 二、市场认知 三、项目优、劣势分析 四、销售方案 五、销售运营 六、广告推广 七、因为专业所以营销 我们对聚鑫苑项目前期营销策划的认识 一、项目简介　 项目地址：成都青白江区城厢镇 项目名称：聚鑫苑 项目开发单位：四川磊力鑫房地产开发公司 总建筑面积：约8.2万m2 栋数：16 容积率：2.0 建筑密度：30﹪ 绿化率：30﹪ 车位数：约400个 二、市场认知 1、我们对成都市房地产的认识 我们先看一些统计数据： 尺度地产市场周报显示：2007年12月17日至2007年12月23日，成都市全市商品房住宅累计交易总量为1737套，成交量较之前有大幅的下滑（比上周减少400套左右）。而在2008年2月18日--2008年2月24日，这个数据回升到1927套，而在2007年的八、九月份每周成交量都在三、四千套以上。 易居成都的统计数据也有类似看法，成都房地产成交量去年持续攀升，最多9月份达14000套/月左右。而后受房贷新政的影响迅速回落。在11月降到了最底的6000套/月左右。现在成交量也一直在低价徘徊，应该说市场中持币观望的气氛比较浓。 但我们依旧看好成都，房地产市场依然总体向上。 ①．经济持续增长，房地产长久繁荣 过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。 ②．人民币升值与城市化进程势不可挡 在今年出台的《成都市城市化发展第十一个五年规划》中，到2010年城市化率将达到65%以上，平均每年将向城镇转移农民28万以上。 ③．物价上涨与综合成本上升使房价下跌空间有限　 土地的“招、拍、挂”政策依然会使地价保持在一个相对高低的区间运行。 去年年末和近年年初的城镇居民CPI指数居高不下，而各种建材也相继大幅上涨，劳动力成本也因此上升，所以房价下跌空间绝对有限。 综上所诉，我们看好成都，他的长线依然向上。 2、我们对青白江房地产市场和城厢镇房地产市场的认识 ①．青白江市场： 目前青白江在售楼盘仅三个，它们分别是“怡景阳光”、“锦城苑”、“鼎鸿·尚品”，总供应量约20万平米，与其他郊县动辄上双的楼盘数量比较，略显低迷，同时对我们的项目既是考验又是机会。2008年4月销售均价为2900元/㎡。 ②．城厢镇房地产市场 城厢镇目前暂无商品房楼盘开发，市场供应缺口较大，同时城厢镇常住人口1.7万人，人口总数较小，2007年全镇实现国内生产总值13.8亿元，农民人均可支配收入7584元，年均收入偏低，根据我们对城厢镇房地产市场的调查，目前该镇二手房交易极少，交易均价2000元/㎡左右。 三、项目优、劣势分析 优势： 1、成青金快速通道的建成通车，必将对项目开发带来良性促进作用。 2、城厢镇无商品房开发供应，项目迅速占领当地市场，必将引发城镇抢购风潮。 3、城乡镇文化底蕴厚重，为项目带来无数卖点。 4、项目周边配套完善，环境优美，交通便利。 5、小区内环境设计精巧，布局合理，户型巧妙。 劣势： 1、青白江城厢镇对成都大范围来说认知较低，使本案的销售面临较大的阻力。 2、本案所处周边人群文化程度较低，宣传花费需要较大。 3、目前青白江区商品房销售价格在2900元/㎡左右，本案距离青白江4公里，在价格浮动空间受到一定制约。 4、青白江周围大工业企业对环境空气的污染，恐怕会成为我们的目标客户群体选择其他楼盘的理由。 5、目前整个房地产市场的持币观望气氛会加大我们项目的销售周期。 机会点： 1、成青金快速路的建成通车，缩短了城市之间的距离。 2、青白江城厢镇的空白市场，为本案提供直接的市场机会。 威胁点： 1、持币观望的市场氛围 2、当地收入水平偏低 四、销售方案 通过我们对本项目优劣势的研究和周边市场的调查，我们认为本项目销售需要通过精心的策划，良好的宣传推广，才可以收到预期的效果，达到发展高期望的利益回报。 (1)目前存在的问题 1、项目知名度不够 2、城市居住和近郊居住之间的矛盾 (2)项目定位 亲水生活，今日开启——亲水 可随时享受动感与宁静交错的生活； 小区内有一大片植物生态，是个具有饱含氧份的生态社区； 充满气息充满生活活力澎湃；“宜居城厢，快乐生活”——价格 以对品质与细节的追求实现舒适、温煦的生活情趣。 主要客户群年龄分析： 32岁到52岁之间的群体。 主要客户群职业分析： 当地居民消费主力。以企业普通年轻职员、事业单位职工、自由投资者、个体业主、当地居民等职业构成该项目的消费群体。 家庭人员构成分析： 有一定积蓄，家庭人员较多或不满足现有居住环境； 主要客户群收入状况分析： 居民经济基础不强，但随着经济的发展其收入增长将有较大潜力；家庭实际月总收入在元左右。 主要