XX年5月宁波江东房地产市场研究报告.docVIP

江东房地产市场简报 一、宁波市场情况（包括住宅与写字楼） 1.总体供应情况（以预收许可证为依据） 2010年1-5月份宁波住宅市场供应量较为平稳，除2-3月份为传统淡季外，其他几月份供应量都在16万㎡以上 2010年1-5月份写字楼市场新增供应量不大，主要以存量去化为主，除1月份有16万㎡（恒元大厦与国际金融中心）左右供应外，其他几月总共只有1.6万㎡左右供应量 2.量价走势 今年的市场是一个跌宕起伏的市场，受到了政策与暖流的双重影响，2009年的“爆发”给2010年开年带来了良好的销售态势，而中央为了避免房价的再次“井喷”，一系列的调控措辞紧锣密鼓的进行着，消费者也逐渐趋向于理性，回归到2008年的观望态势。 从销售量来看，住宅市场1-3月份销售量成明显的V字型，销售情况较为平稳，4月份销售量的突然走高与政策的推出有着密不可分的联系，二套房的认定使许多投机者在3-4月份大量下单（备案延后1个月左右），而在5月份交易量呈现出明显萎缩的现象。从销售价格来看，现阶段还是趋于平稳发展的态势，开发商也将会为其自己做“努力”，控制价格走平。 写字楼市场受到政策的影响相对较小，但总体依旧呈现出下降趋势，5月份的销售量回归到年初阶段（3月份）且稳步增长，然而价格开始走低 3.成交区域 从成交区域来看，住宅市场的主要竞争区域集中在鄞州区、江北区与镇海区 写字楼市场竞争格局较为明显，主要集中在鄞州区与江东区，南部商务区的二、三期建设，东部新城建设的跟进，都给写字楼市场带来较大的冲击 4.市场小结 受宏观调控影响，2010年宁波市场较为震荡，潮起潮落现象较为明显 5月份二套房政策的落实打击了投机者甚至部分投资者，使市场转变到观望的情绪 5月份总体的趋势为量跌价平，未来此类销售现象将会延续 二手房交易市场开始萎缩，5月份宁波市六区二手住宅房共成交1356，比上月减少3079套 由于投机者被挤出市场，未来购房者将以刚性需求为主，中小面积、性价比高的产品成为首选 写字楼供大于求现象严重，价格出现倒挂，利润较低 写字楼市场受政策影响相对较小，开始保持平稳态势（相对于年初） 江东区为写字楼重点竞争区域之一，伴随着新政策的后续影响，销售压力明显 二、江东区市场情况 1.住宅市场 （1）江东供应情况（以预收许可证为依据） 2010年1-5月份，江东区没有住宅供应量 （2）量价走势 江东区住宅市场明显受到大势影响，5月份成交总量只有7800㎡，成交价格14000元/㎡左右，呈现出量价其跌的情况 （3）区域内对比 2010年江东区主要成交区域在高新园区，成交均价为15000元/㎡左右，代表楼盘为绿城的皇冠花园，由于无形品牌与产品力的影响，从此项目一期开始，销售状况一直较为理想；江东区销售比例较小，成交均价为12000元/㎡左右，主要成交楼盘为玫瑰花园、BOBO城 （4）楼盘动态情况 地域 案名 销售套数 销售价格 销售情况 4月 5月 环比 4月 5月 环比 案场销售率 实际备案率 江东区 玫瑰花园 18 8 -55.56% 14240 17444 22.50% 100% 96% BOBO城二期 22 6 -72.73% 23389 17178 -26.56% 85% 85% 高新园区 ART蓝海 18 6 -66.67% 16693 15180 -9.06% 98% 91% 皇冠花园二期 90 21 -76.67% 16407 14543 -11.36% 99% 97% 江南一品 3 3 0.00% 14142 11055 -21.83% / 98% 江东区由于可选楼盘较少，因此销售情况较为理想，成交率基本在85％以上 从上表可以明显的看出，5月份江东区住宅市场成交量出现明显的下降趋势，政策带来的影响将会使市场出现量低价平的走势。 市场总结 江东区供应楼盘较少，销售情况普遍看好 江东市场亦受政策波及，5月份成交量急剧萎缩，平均下降70%左右 客户处于观望态度，未来楼盘销售周期将会延长 江东区成交价格为14000-17000元/㎡，市场报价为15000-18000元/㎡ 新政以后，购买者以刚性需求为主，对于大面积房源有较大的抗性 江东区由于缺少房源，市场处于空挡状态，未来的发展潜力巨大 典型案例 皇冠花园二期 总建：700000㎡（含酒店），二期140000㎡ 产品：一期13幢高层，二期8幢高层，三期4幢高层 面积：75-230㎡ 价格：18500元/㎡ 优惠措施：一次性付清享受每平米600元优惠销售情况：一、二期共销售了1808套，销售率99％ 物业：绿城物业总建：200000㎡ 产品：18幢28-31F高层 面积：单身公寓37-89㎡、高层300-400㎡ 价格：23000-24000元/㎡（空中别墅） 开盘时