XX年7月大连市房地产市场调研报告.docVIP

2007年7月大连市房地产报告 1 政策法规 1.1 央行今年第三次加息 同时上调存贷款利率0.27个百分点 国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%；央行宣布自7月21日起上调存贷款基准利率0.27个百分点。这是国内首次财政政策和货币政策“组合”出手对宏观经济发展过快进行调控，也是今年第三次加息。 机构观点：贷款利率上调，提高了投资成本，尽管提高的幅度不大，但政府持续性调控的暗示，会给买家造成心理压力；同时，利息税下调将改善目前银行存款负利率的情况，减少储蓄存款进入楼市的冲动。 1.2 上海15日起开征二手房转让土地增值税 上海从7月15日起，正式对个人转让居住未满5年的非普通商品住房，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。 机构观点：由于税率不高，加上有一个月的缓冲期，上海二手房市场并没有出现因征税导致的集中成交情况。但是，加上新增的土地增值税，目前上海未满5年交易的非普通二手住宅各种税率总额已经接近交易总价的9％，政策的累积效应会对上海的二手房交易产生温和但深远的影响。同时，上海的二手房市场一直存在供应不足，在买方和卖方的比例失调的背景下，很容易导致交易的税费都转嫁到买方身上。 1.3 深圳楼市：调控政策连环出击 禁止内部认购、严打捂盘、网上明码标价 7月13日，深圳市国土房产局、工商局和物价局联合发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》，称要对销售过程中的违法违规行为进行严厉惩处，深圳市禁止内部认购、内部认筹、内部登记、开盘后囤积房源、不明码标价、炒卖楼花等违规行为。《通知》明文要求，取得《房地产预售许可证》后10日内，必须公开销售，并且明码标价。 机构观点：深圳房价5个月内暴涨50%，炒房态势明显且严重。在这样的背景下，深圳市政府连出重拳推出各项措施，以期稳定房价。本次调控行为具体、严苛，目前对当地市场的影响已经逐步显现，政策执行的持续性将是决定调控成败的关键。 1.4 广州决定收回八十宗闲置土地 表明打击囤积决心 日前，广州市决定收回八十宗闲置土地，用地面积达一点三九平方公里。这是广州市政府近年来单次决定收回闲置土地面积最大的一次，再次充分表明了广州市坚决打击囤积和闲置土地行为，整肃房地产市场开发秩序的决心与力度。 机构观点：囤地现象甚至是很多业内标杆企业的发展战略。但同时，囤地现象对于目前的房地产市场危害也是巨大的。房价飞涨、地价高企、囤积土地形成恶性循环。广州市政府此次回收闲置土地139公顷以示决心，对于总倚仗着自己的支柱产业地位而对各级政府各种调控政策敢于不以为然的开发商而言，信心冲击大于事件本身。 ? 2 统计数据 2.1 今年上半年 我国房地产开发投资同比增长28.5% 国家发改委公布的数据显示，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%。其中全国商品住宅投资6955亿元，同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；经济适用住房投资292亿元，增长34.4%，增幅比一季度回落7.2个百分点，占住宅投资的比重为4.2%。 2.2 2006年土地出让价款同比增30.5％ 国土资源部6月29日发布2006年《中国国土资源公报》显示，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，同比增长15.3%。出让土地面积23.25万公顷，同比增长40.4％，土地出让价款总额7676.89亿元，同比增长30.5％。 2.3 1219亿美元热钱已进入中国 导致股价、房价飙升 央行反洗钱监测分析中心总分析师柴青山日前在央行主管的《金融时报》上表示，非法和违规资金已经大规模流入股市。 2.4 香港成全球第二大IPO市场 为内地融资2000亿美元 香港已成为全球第二大IPO市场，内地企业在港集资达到历史高峰。从1993年至今，内地在港上市企业已经达300多家，共融资2000亿美元。 ? 3 土地供应量 表一：本月土地成交明细表（仅指住宅、公建） 日期 位置 用地性质 用地面积（平方米） 建筑面积（平方米） 出让价（万） 楼面地价估算（元/平) 06.21 七贤岭光贤路东侧、科海街北侧 居住 43600 104640 42500 4062 本月仅七贤岭一块土地成交，起价21520万元，经过48轮的竞价，最终被长春中海地产有限公司以42500万元竞得，楼面地价达4062元/平。从本次竞买可以看出，外地地产企业进入大连市场的势头越来越强劲。土地的争夺导致了地价的高企，而地价的高企预支着未来的房价。 表二：本月土地挂牌明细表（仅指住宅、公建） 地块编号 位置 日期 用地性质 用地面积（平方米） 建筑面积（平方米） (2007)-27 西岗区鞍山路北、东北路东、长大铁路线南 07.18 商住 1044