XX年三季度广州房地产市场分析报告.docVIP

07年三季度广州房地产市场分析报告 概览 宏观经济 1-8月，广州全市经济发展呈现快速增长的态势。国民生产总值依然保持在14%的增幅范围内。期间，规模以上工业产值和实际利用外资金额增速较大，同比增长21.4%和20.7%。物流业和零售业的发展，进一步推动广州的经济发展。证券市场向好，居民收入稳定上涨，市场消费能力增强。 本季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率, 五年期以上的贷款利率从7.20%上升至7.83%。其通过控制货币的流动性，缓解资本市场的过度膨胀，以保持经济稳定发展。 房地产市场 2007年1-7月广州市十区批准预售的商品房项目共382个，可预售商品房36,231套，可预售商品房面积为407.34万平方米，与2006年同期相比，分别减少7.73%, 19.19%和7.49%。同期，广州市房屋交易登记70,345宗，交易登记面积1,233万平方米，同比分别减少39.28%、1.29%。其中，住宅一手交易和二手交易的比例为56:44。 8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，重申了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重和经济房建设的相关规定。规定旨在抑制不断升温的楼价同时，也抑制住宅大面积户型的供应。9月21日，广州市率先公示了《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》和《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》，目前尚在征求意见阶段。公示从保障范围、套型建筑面积、保障对象、房源评分制度以及退出机制五大方面来修订和完善广州住房保障制度。 图一：2007年1-7月一手商品房各用途批准预售面积占比图 图二：2007年1-7月一手商品房各用途交易登记面积占比图 图三：2007年1-7月二手房各用途交易登记面积占比图 土地市场 第3季度，广州市土地市场供求十分活跃。为平抑快速上涨的住宅价格，广州市政府于本季度加大了住宅用地的供应，推出30幅住宅用地，涉及土地面积约160.85万平方米，总建筑面积达291.38万平方米。 值得关注的是，本季度土地成交楼面价格连创新高，其中四幅位于白云、番禺、花都的住宅用地经过激烈竞投，最终以高价成交，并创造出本地段楼面地价的最高纪录。 图四：2007年第3季度成交地块用途占比图 图五：2007年第3季度成交住宅用地区域占比图 表三：土地公开2007年第3季度 写字楼 需求 图六：戴德梁行写字楼指数 租赁 第3季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。宏观经济的持续向好以及广州亚运会所带来的巨大商机，吸引了众多国内外知名企业纷纷进驻广州市场。而一批优质物业的相继交投使用更有力地刺激了上述企业租赁或扩租甲级写字楼物业。DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109,512平方米，虽然较第2季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9,000平方米。 广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第3季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元/平方米/月，较第2季度上升约4.6个百分点。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30%。 银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌于本季度租赁甲级写字楼较为活跃。体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。而一部分原本于东山、越秀两区办公的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。 本季度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。DTZ戴德梁行研究数据表明，第3季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89%，较第2季度下跌约3.25个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第2季度下跌8.3个百分点。在珠江新城CBD，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4个百分点。而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。 销售和投资市场 甲级写字楼租赁市场的持续活跃和物业本身良好的升值潜力，继续吸引了国内投资者中长线投资并持有甲级写字楼。一些地段优越并配备良好的硬件设施的优质物业是市场关注的焦点，销售价格连连攀升。 第三季度广州写字楼买卖成交持续活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，6-7月，全市新建写字楼成交面积约为14.31万平方米，较上年同期增长52%。 租金、价格和空置率 图七：2007年第3季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布 图八：广州甲级写字楼租金和空置率走势 供应 本季度位处珠江新城的国际金融广场投入使用,为广州甲级写字楼市场新增了约6.48万平方米的办公物业。DTZ戴德梁行研究数据显示，至9月末，广州甲级写字楼总存量为157.87万平方米。 图九：2007年第3季度甲级写字楼市场存量和新供应 图十：20