XX年上半年上海全市商品房供需分析.docVIP

全市商品房市场供需总体分析 第一节、新增供应情况 5.1.1全市商品房新增供应情况 2007年4—6月全市新增各类新建商品房（一手商品房）上市量（供应量）合计约为543万方，较07年第一季度新增上市量约448万方增加约21.2%。 总体上，本季度由于进入销售旺季，楼市全面回暖，供应量较第一季度增加了约五分之一，但5、6月政策出台后，对开发商的心理预期产生一定影响，上市量节奏受控制，与大成交量形成对比，市场供应偏紧。 从第二季度具体各月表现看，市场在进入4月份以后，市场回暖，市场供应借机回升，全部新建商品房在4月份上市量上升到236万方，较3月份增长56.3%，达到了06年末，07年初水平，但仍低于06年4月份266万平方米的供应量。进入本应是供应高峰的5月份，却受到政策影响，形成强烈反差，5月全市商品房成交量创下新高，但新建商品房上市量一反历年超越4月供应量的一贯行情，仅为153万平方米，较4月份减少了35.2%，仅为06年同期303万平方米的一半左右。6月份，政策对市场需求影响似乎不大，全市商品房成交量再次创下新高，但新建商品房的上市量仍然没有放量，仍仅为154万平方米，与5月基本持平，较06年同期203万平方米减少24.1%。市场新增供应较去年同期继续萎缩。 下半年作为新建商品房的供应高峰，在市场全面回暖和5、6月市场高成交量的刺激下，供应将出现大幅放量。 2007年4—6月份各区新建（一手）商品房供应量分析 2007年4—6月份，全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区，以往的供应大户松江区本季度供应量继续走低，仍然位列第五。第二季度供应量最大的宝山区合计新增上市商品房约108万平方米，约占全市供应量的20%，一举超过以往的供应大户闵行区和浦东新区，主要原因是由于动迁配套商品房的大量上市，大幅拉升了区域新增上市量。闵行区新增上市量86万方，约占全市供应量的15.8%，较第一季度略有增长。作为以往的供应大户浦东新区，第二季度仅位列第三，合计新增上市商品房约48.6万平方米，缺少动迁配套项目直接导致供应乏力。 此外，普陀区跃居第四位，合计新增上市商品房约43.4万方，其中普通住宅供应约33.3万方，办公商品房供应约8.6万方，增量巨大。松江区本季度合计新增上市商品房41.1万方，位列第五。 另外，南汇、嘉定、青浦等外围区域，也有较多的上市量。在市中心的几个区域中，黄浦、卢湾、静安、虹口的上市量在5万方以下；对于五个传统市中心，徐汇区上市量最多，达到了22.4万方，其中一半多是厂房。 2007年4—6月份全市各类新建商品房供应量比例 2007年4—6月份全市新增上市新建各类商品房合计545万平方米，其中住宅类（普通住宅、别墅、动迁配套房）最多，三类住宅合计新增上市量477万方，约占全部供应量的87.5%，接近九成。其中，07年第二季度全市普通住宅新增上市量为285万方，约占全部供应量的52.2%；动迁配套房上市147万方，约占全部供应量的27%；别墅新增上市45万方，约占全部供应量的8.3%。其中由于进入销售旺季，开发商对第二季度较高的销售预期，提高了普通住宅新增上市节奏，因此普通住宅比重较上季度提高了近14个百分点。 另外，07年第二季度全市办公楼有约16.2万方的新增上市量，约占全部供应量的3%；各类商铺本季度新增供应量为22.1万方，约占占全部供应量的4%。 5.1.2各类商品房供应量走势 全部住宅类商品房供应量走势 2007年4—6月份全市新增住宅类新建商品住宅供应量合计为475万平方米，较第一季度新增供应量351万方增加约35.3%。新建住宅类商品房07年第二季度月均新增供应量为158万平方米，同期月均销售255万平方米，供应小于需求。 在第二季度的三个月中，4月份由于进入销售旺季，上市量大幅攀升，当月上市量达到了205万方；5、6月上市量在135左右，受到加息、非普通住宅征收土地增值税等政策影响，开发商采取谨慎态度观望市场反应，上市节奏有所减缓，5、6月份的单月上市量都没有超越4月份。 在07年第二季度全市新增供应的住宅商品房中，普通住宅新增上市量为285万方，约占全部供应量的52.2%；动迁配套房上市147万方，约占全部供应量的27%；别墅新增上市45万方，约占全部供应量的8.3%。由于进入销售旺季，较第一季度全市普通住宅供应增长幅度较大，较第一季度提高了13.8个百分点，别墅类供应也提高了1.6个百分点，而动迁、配套房比重则下降了6.2个百分点。 总体上，今年上半年全市新建住宅商品房上市规模大于06年下半年，较06年下半年住宅上市量增加了86万方，主要是一方面在楼市全面回暖的情况下，开发商推进上市节奏，另一方面政府为保证满足刚性需求，提高上市量。因此根据往年情况，在市场自主的情况下，供应