XX年9月南京房地产市场月度分析报告.docVIP

07年9月南京房地产市场月度分析报告 逆 转？ 9月的南京市场，新建商品住宅供求比1.39,市场供求出现整体逆转。而在供求关系逆转的背后，却是价格的稳中略升。 9月，商品住宅供应集中放量，新增供应126.16万平方米，环比增幅59.27%；商品住宅成交量93.18万平方米，环比增幅8.34%。供求增幅的较大差距致使持续半年之久的供不应求状态嘎然而止。 9月全市商品住宅成交均价6245元/㎡，环比增长5.63%，与上月增幅基本持平。 “捂盘”、“惜售”的字眼似乎还没有淡出人们的视线，市场何以会反其道而行之？ 从今年以来南京市场供求关系的走势来看，5月供应的放量填补了供求之间的缺口，但并未彻底改变供求关系的紧张局面。供求吃紧延续至7月，8月市场供求比达0.94，市场向供求基本平衡的良好态势发展。 就在这时，接下来却是让人期待的“金九银十”。是开发商的不肯错过？是政策的扬鞭催马？不免让人心存疑惑。 纵观自今年年初以来，价格上涨似乎是购房者的一致声音，政府为抑制房价出台“一房一价”政策，但却给开发商延迟上市提供了一个很好的借口。 随着宏观政策的频频出台，开发商与消费者对后市市场价格上涨的心理预期未免开始有些担忧。其次，受南京市场近年来“金十银九”的市场态势的影响，开发商更多瞄准的是十月市场。此外，长期的“捂盘惜售”，无论是政府、开发商还是媒体，已经对之深恶痛绝。诸多原因，促使开发商将手中的海量房源集中推向市场。 供求关系的逆转，人们期待着价格的平稳。但由于9月上市房源有40%左右集中在月底，真正的销售期在10 月，加之持续增长的市场销量，南京市场潜在的强势需求，这种“供略大于求”的表象将不会持续太久。因此，受市场需求与价格刚性的影响，预计后市整体市场的价格将从快速增长转变为越发平稳。 目 录 第一章 背景篇 3 一、热点评述 3 二、市场环境 5 三、市场概况 7 第二章 土地篇 10 一、9月土地市场动态 10 二、南京市9月公告土地分析 10 三、南京市9月成交土地分析 15 第三章 住宅篇 19 一、市场解析 19 1、供求关系分析 19 2、供应分析 19 3、成交分析 21 4、成交均价分析 22 二、新盘分析 24 第四章 产品篇 27 一、本月关注 27 二、个案点击 29 第五章 营销篇 33 一、 营销视点 33 二、 个案点击 33 三、媒体投放 35 第六章 区域篇 40 一、城中板块 40 二、城东板块 44 三、城南板块 47 四、城北板块 50 五、河西板块 53 六、江宁板块 57 七、江北板块 62 专题：房贷新政，楼市的回归！ 68 第一章 背景篇 一、热点评述 南京出新政公 南京住房公—— 一、住房公0.3调整为0.2。2007年9月1日起中心2007年9月1日起各行送 二、住房公2007年9月1日起系2007年9月1日前各行已在住房公 随着今年市场的火爆，公积金贷款的发放量大幅增加，造成了公积金管理中心无款可发的情形，这是暂停公积金贷款发放的主要原因。同时从抑制房地产市场的过热发展考虑，停发公积金贷款可以达到抑制一部分购房需求的目的，从而对市场实现一定程度的调控；但需要注意的是，之前多次的宏观调控，主要都是从抑制需求的角度进行的，被暂时抑制的需求终有释放的时候，南京近一年来房地产市场的火爆就是出于此原因而产生的，因此本次公积金贷款政策的收紧，将有可能得到与之前调控相似的结果。 央行年内第五次加息，市场依旧反应平淡 为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年月日起上0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.%；一年期0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.%；其他各0.18个百分点。 央行在今年的多次加息主要是针对全国整体经济形势的过热，其目的并非专门为调控房地产市场。同时，历经多次加息，房地产市场对该项金融调控手段已经表现出麻木的态度，单纯的加息已经不可能有效的调控房地产市场。但需要警惕的是，今年以来贷款利率已经先后5次上调，并且年内仍然有再次上调的可能，因此现在的贷款人从明年的1月1日开始，每月的还款额将会大幅度增加，对其还贷能力是较大的考验，这存在一定的风险。 江新小 江2008年起，房屋的12层以下的直接装太阳能热水器。 实施方案明确规定：积极推广太阳能、地热、水热等可再生能源利用技术在建筑中的应用。开展“屋”的 该政策的出台背景是相应全国正在实施中的，采用清洁、无污染的能源以代替旧有能源的“节能减排”工程。而从使用角度考虑，太阳能的大规模使用可以提高每户居民的生活质量，同时又能实现降低能源费用的目的，可谓是一举两得。从房地产市场发展的角度考虑，今后预装