XX年三季度长沙房地产市场分析报告.docVIP

07年三季度长沙房地产市场分析报告 2007年以来，我市房地产市场继续保持供销两旺的良好势头，进入第三季度后，商品房批准预售量逐月稳步增加，市场供给结构日趋合理；商品房销售继续保持高速增长，但增速有所减缓，供销已基本平衡；二手房交易由于受一系列政策、新标准实施的影响，市场交易相对平淡，但成交量仍基本与去年同期持平。 　　一、房产一级市场（商品房） 　　（一）累计供销量分析 　　1.商品房累计供应和销售总量分析 　　1-9月，全市商品房累计批准预售592.70 万㎡，同比增长14.24%；其中住宅批准预售502.59万㎡，同比增长8.60%。 　　同期全市商品房累计销售649.10万㎡，同比增长30.14%；其中住宅销售587.07万㎡，同比增长29.91%，占商品房销售面积的比重为91.72%。 　　2.商品房累计供销量分区分析 　　　从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势，销售同比增幅更大。分区来看，开福区批准预售有较大幅度增长，天心区销售增幅最大，雨花区供给、销售继续居于首位，岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小，批准预售量同比更是下降了近1/4。表明今年河东区域商品房供销较为旺盛，新河三角洲、两馆一厅的建设开发，新南城板块、芙蓉路CBD建设的进一步加快，给河东房地产市场发展注入了新的动力。 　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 　　1-9月商品房供销比为0.91：1，其中商品住宅供销比为0.86：1，较上半年分别增长0.11、0.10。分区来看，开福区目前供销差距最大，供应量超过销售量约27%，成为商品房上市量增长最快的区域；其他各区供销比仍小于1，但其供销比相对于今年上半年均有不同程度的增加，表明在扩大商品房市场供给、抑制购房投机的政策环境影响下，长沙商品房市场供销开始趋于平衡。 　　　4.商品住宅与非住宅销售比例分析 　　2007年1-9月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.46：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的13.74%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.54%。 　　　（二）2007年第三季度纯商品房供销趋势分析（以下所指商品房均为纯商品房） 　　1.商品房供应量分析 　　2007年第三季度，长沙市商品房、住宅各批准预售197.70万㎡、166.78万㎡，同比减少1.90%、7.96%，环比增加42.89%、54.27%，住宅占商品房批准预售总量的84.36%。 　　从各区情况来看，今年前三季度开福区、天心区季度批准预售趋势呈“V”型，第二季度批准预售量均相对较小，第三季度批准预售量得到较大回升；雨花区、岳麓区商品房上市保持平稳增长，特别是雨花区上市量一直保持高位；芙蓉区由于可开发地块减少，今年以来上市量呈下降趋势，今后其开发将日益转向旧城改造。 　　　从各月情况来看，今年第三季度批准预售量得到较大回升，7月、8月、9月商品房批准预售量平均为65.9万㎡，高于今年每月批准预售量平均值约10.09万㎡，有效缓解了今年以来的供销失衡现象。 　　　2.商品房销售量分析 　　2007年第三季度，长沙市商品房、住宅累计销售193.62万㎡、175.66万㎡，同比增长15.86%、20.19%，环比减少1.90%、0.86%，住宅销售占商品房销售总量的90.72%。 　　从各区情况来看，今年前三季度雨花区、岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下降趋势，销售同比增速也有所减缓；开福区由于交通日益完善、配套日渐成熟，销售异军突起，销售量不减反增；天心区销售量保持平稳增长，但增幅较小。 　从各月情况来看，今年第三季度中7月、8月销售量较大，远高于今年每月平均销售量；但9月由于业务系统升级，新旧系统对接需要一定时间，导致开发商停止了一段时间数据上传，因而销售面积相对较小。 　　3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 　　第三季度商品房供销比为1.02：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，本季商品房供销基本平衡。从各区情况来看，除天心区、芙蓉区外，其他各区商品房供应量均超过销售量10%以上，特别是开福区，供应量超过销售量约26%。本季度批准预售量全面回升，但销售量环比却有所下降。 　　 　从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升；到了第三季度，供销比增速加快，各月供销比呈明显上升趋势，特别是9月，供应量甚至已经超过销售量达55%（虽然由于技术故障原因对数据有所影响，但9月住宅预售面积仍超8月，实际待上市量可能更多）。 　　（三）商品房销售价格分析 　　1.商品房累计成交均价分析 　　2007年1-9月，全市商品房均价为3444元/㎡,其中，商品住宅平均售价为320