XX年三季度芜湖房地产市场调研报告.docVIP

目 录 一 经济发展概况……………………………………………………………………………2 二 政府政策…………………………………………………………………………………4 （一）国家政策………………………………………………………………………………4 （二）地方政策………………………………………………………………………………6 （三）金融政策…………………………………………………………………………… 10 （四）政策解析…………………………………………………………………………… 11 三 土地市场……………………………………………………………………………… 13 （一）挂拍土地概况……………………………………………………………………… 13 （二）已成交地块分析…………………………………………………………………… 14 （三）我市土地开发建设情况…………………………………………………………… 15 四 房产市场……………………………………………………………………………… 17 （一）住宅市场…………………………………………………………………………… 17 （二）商业楼盘市场……………………………………………………………………… 20 （三）二手房市场 …………………………………………………………………… 21 五 前三季度市场总结…………………………………………………………………… 22 一 经济发展概况 （一）?（一）国家政策 1 国家税务总局日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从月日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。 《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 ??? 对于土地增值税的清算条件，《通知》要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在％以上，或该比例虽未超过％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 《通知》还规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 土地增值税的从严征收，将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润，这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度。 这一政策的出台将引导开发商通过提高自己的开发能力来获利，会逐渐改变开发商的开发模式。地增值税开始严格征管，中小开发商的资金供应将受到制约，并可能由此产生资金链断裂。业内人士认为，这将导致房地产业的合并重组，一些小项目公司将倒闭，房地产业可能形成大企业主导市场的局面。10月1日起实施3月16日，十届全国人大五次会议闭幕会，历经８次审议，物权法以“2799票赞成”高票通过。 物权法5编247条中，大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属，再到房屋拆迁，彰显对物权的尊重和捍卫。 “不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，物权法关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。同时，法律明确规定不动产登记，将不动产置于阳光之下，对遏制腐败具有促进和推动意义。业主有权更换物业 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。 业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽