XX年力臣遵义项目概况及优劣分析.docVIP

一、项目概况 1、项目区位条件 （1）地理位置 项目位于龙坑镇遵南大道西侧，北距遵义市市中心约13公里（距城郊结合部旺庄高架桥约5公里），南距遵义县南白镇约3公里，距高速出口、高铁站点约3公里。地理位置得天独厚。 （2）现状 该地块地势较为平整，地上部分仅余一幢小楼未拆迁，市政配套设施已到达项目周边，具备马上动工建设的基本条件。 （3）四至范围 项目西至遵南大道，南邻正在兴建的金港城小区， 东、北邻社区规划路。 规划中的共青2号线（规划2012年年初通车，道路宽30米）从B地块中穿过，将项目一分为二。 （4）周边情况 目前项目周边分布着烟草局、烟草配送中心、县交通局及宿舍、国税（地税）家属楼、遵义县公检法办公楼等单位，以及正在兴建中的金港城。项目所在位置已基本成熟，具备开发时机。 2、项目片区规划 项目所在位置属南白新城中心位置，是南白新城规划中的中心城区所在地，片区的定位为仓储、物流、配套服务，简析如下： （1）物流、仓储中心：依托2条高速、1条高铁的先天交通优势，该区域的物流周转中心逐步呈现。物流中心为和平工业园区及其它园区的配套起到至关重要的作用。 （2）城区配套中心：南白新城规划了诸多的配套中心，主要有：绿色农产品交易市场、家居灯饰建材市场、生产资料批发市场、黔北汽车博览中心、日用品仓储超市等，部分（如农产品、汽车）专业市场已开发使用，其它的也在逐步推广中。 3、地块现状及规划经济指标 （2）规划经济技术指标 本地块共分三块地块组成（A/B/C），总占地173926平方米（约260亩），容积率≤4.1、建筑密度≤35% 、绿化≥35%，各地块建筑面积分别如下： A、总建筑面积316600平方米（其中商业23568平方米） B、总建筑面积306664平方米（其中商业22829平方米） C、总建筑面积263764平方米（其中商业24424平方米） 二、项目SWOT分析 1、优势： （1）地段优势 项目位于南白新城的中心区域，是未来南白新城的政治、经济中心，地理位置得天独厚。 （2）规模优势 项目总建筑面积约70万平方米，大规模必然带来大效益，可以形成集聚效益。 （3）价格竞争优势 由于本项目的容积率较高，楼面地价仅375元/平方米。近来该区域的土地价格提升快速，预计还有一定的提升空间，因而该地价具有一定的竞争力。 2、劣势： （1）区位劣势 南白新城规划因处于初步发展阶段，市场对该区域的认知度还不够，接受度还不高，区域房地产的价格相对较低，总体情况还不成熟。 （2）项目开发周期劣势 项目总建筑面积约70万平方米，总体的开发量较大，按照该区域的房地产销售情况来看，项目的开发周期较长，一方面对资金的回收较慢，另一方面对由于周期长，必然带来不确定的风险。 （3）项目品质的提升有较大的难度 由于项目的容积率高达4.1，因而在做足容积率的前提下，必然给社区品质的提升带来相当大的难度，为项目的规划带来一定的阻力。 3、机会点： （1）房地产发展阶段的机会点 遵义市的房地产正处于快速发展的阶段，未来前景良好。 （2）城市远景规划的机会点 遵义市20年城市规划远景中把该项目所在区域规划为南白新城的中心所在地，成为遵义市的两大城市副中心之一，人口规模及城区面积都将得到极大的提升，大发展必然带来大机会。 （3）产业链互补的机会点 区域的东面，为遵义市几大工业园区的集中区域，是遵义市经济发展的重要支柱，同时区域自身的物流、仓储业及配套中心服务业的规模也相当庞大。这些能够为本区域的房地产发展提供产业互补，确保房地产业的健康、有序发展。 （4）入市时机的机会点 项目所在区域虽然有较多即将开发的项目，然目前均未进入实质性的开发阶段。本项目可利用该时机的空白点，讯速占领市场，树立项目品牌，为项目后续的发展奠定坚实的基础。 （5）产品竞争的机会点 南白镇及龙坑镇现有的产品品质较为低下，产品的塑造力较差，本项目可利用该点创造有竞争力的产品，区隔市场，高调入市。 4、威胁： （1）差异化竞争威胁 南白镇及龙坑镇现有产品的售价较低，会对本项目形成差异化的竞争威胁，从价格方面对本项目构成压力。 （2）潜在性竞争威胁 项目周边有黔贵（300亩）、越河（400亩）、诸暨（1100多亩）、保利（4500亩）等大盘待机而发，未来竞争激烈。这些大盘的开发商都是外来开发商，均具备较为熟练的操盘手法，对本项目构成实质性的压力。 小结：从以上的分析可知，项目优势与劣势并存，机会与威胁同在，在实际运作过程中如何发挥优势、克服劣势，利用机会、避免威胁，就成为项目操盘的关键所在。