XX年南京天水滨江项目市场分析.docVIP

天水滨江项目市场分析 （2006年元月） 第一部分 2005年市场状况回顾 一、2005年房地产重要政策概览 日期 措施 政策 具体内容 决策部门 2005.03.17 金融 央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策促进会金融 二次加息 实施调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人贷款年利率最低将提高0.2个百分点。此举是自04年10月29日,央行10年来首次调高存贷款利率0.27个百分点之后的二次加息中国人民银行 2005.05.26 房产交易 关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知 为切实做好调控房地产市场、稳定住房价格的各项工作，确保房地产市场健康发展建设部 2005.05.27 税收 国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展有关事项及要求通知国家税务总局、财政部、建设部 2005.05.31 财税 房屋转让营业税征收细则 财政部等三部门出台房屋转让营业税征收细则 《通知》明确了房地产业所涉营业税的相关政策。明确了住房平均交易价格的计算办法。对纳税人申报减免税时应提供的资料进行了细化 国家税务总局、财政部、建设部 2005.05.31 房产交易 关于贯彻《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》的通知 为促进房地产市场的健康发展，进一步加强对房地产的税收征管明确享受税收优惠政策的普通住房标准关于营业税的有关规定关于契税的有关规定南京市地方税务局 等四部门 2005.7.30 房产交易 关于坚决制止房地产价格违法行为的通知 结合我市的实际情况，就落实省物价局关于开展房地产价格专项检查工作的要求，坚决制止违反政府指导价管理规定的行为坚决制止商品房销售时不执行明码标价规定的行为坚决制止商品房销售中的价格欺诈行为坚决制止房地产中介服务收费中的价格违法行为坚决制止物业管理服务收费中的价格违法行为市物价局检查所 金马郦城小区8月份业主交付时因质量问题与开发商发生争执，结果有四位业主被保安打伤。多家媒体直接转载了焦点的文章及论坛图片,由此折射的收房问题,引发全国性范围的研讨。 ④、拉德芳斯一口价销售4700元/㎡（2005年8月） 项目上市仍处于政策影响较重阶段，金大地公司（代理商为金石地产）以低价入市，在奥体南部区域市场普遍价格在5500.00/㎡的市场行情下，以4700元/㎡叫卖7层-9层的小高层物业取得良好的销售业绩。 ⑤、嘉业·阳光城团退（2005年12月） 12月18日，嘉业·阳光城正式销售特价房源，10号楼西边套B1户型每平方米降价300元，4号楼、5号楼两套131平方米I型三房降价幅度甚至高达10万元。此次降价引起老业主强烈不满，纷纷要求开发商南京圆通置业发展有限公司给予补偿。当天下午2点， 21户老业主代表齐聚售楼处，与开发商代表展开谈判，要求开发商12月30日之前就补偿老业主作出书面肯定答复，否则将集体要求退房。 总供应 消化量 剩余 剩余比例 办公 358459.67 244394.29 114065.38 31.82% 车库 46921.68 37917.68 9004.00 19.19% 商业 310369.23 30017.47 280351.76 90.33% 住宅 1797652.72 420187.32 1377465.40 76.63% 总计 2513403.3 732516.76 1780886.54 70.86% 销售套数对比 物业类型 总供应 消化量 剩余 剩余比例 办公 1212 310 1057 87.21% 车库 3056 649 2730 89.33% 商业 7643 6774 3716 48.62% 住宅 19504 14966 11475 58.83% 总计 31415 22699 18978 60.41% 统计分析： 1、居住区在向城市副中心逐渐过渡。 河西办公悄然升温，1-11月，河西销售办公房面积达225.87万平方米（包含商住楼），仅次于住宅的369.74万平方米，性价比是河西办公升温的核心原因。 2、供求关系失衡将使买房市场继续延续。 河西06年度存量房上市将达892.65万平方米，总计套数为17.99万套；其中住宅为403.77万平方米，套数为10.93万套。（不包含06年上市量） 五、河西各片区供销比分析 销售面积对比 片区 总供应面积 消化量 剩余面积 剩余比例 奥 体 1173058.11 377928.44