XX年南京奥体G72地块市场定位报告.docVIP

目 录 第一章 项目概况 3 第一节 项目主要经济技术指标 3 第二节 项目地理位置及地块四至 4 第三节 项目区域环境状况与发展规划 5 第四节 小结 7 第二章 市场环境分析 8 第一节 宏观政策环境 8 第二节 南京整体经济运行状况 9 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 10 第三章 南京市湖（江）景项目分析 14 第一节 南京湖（江）景项目总体情况说明 14 第二节 南京湖（江）景项目分布及各分区特征分析 14 第三节 湖（江）景项目个案调查分析 18 第四节 湖（江）景项目调研分析 18 第五节 小结 22 第四章 南京联排别墅、花园洋房市场去化简析 23 第五章 项目片区（河西）房地产市场分析 24 第一节 土地市场分析 24 第二节 片区商品房市场分析 26 第三节 片区商品住宅市场分析 27 第四节 片区商业物业市场分析 31 第五节 片区办公物业市场分析 32 第六章 项目各类型物业调研和分析 34 第一节 项目住宅物业调研和分析 34 第二节 项目商业物业调研和分析 38 第三节 项目办公物业调研和分析 42 第四节 项目酒店公寓物业调研和分析 45 第七章 SWOT分析 47 第一节 项目发展优势(Strengths) 47 第二节 项目发展劣势(Weaknesses) 48 第三节 项目发展机会(Opportunities) 48 第四节 项目发展威胁(Threats) 49 第五节 针对项目优势对应策略 49 第八章 项目定位 50 第一节 项目整体形象（档次）定位 50 第二节 目标客户群定位 52 第三节 产品定位 56 第四节 价格定位 64 附件一：湖（江）景项目重点个案调查分析 附件二：片区住宅项目重点个案调查分析 附件三：片区商业项目重点个案调查分析 附件四：片区办公项目重点个案调查分析 附件五：片区酒店式公寓项目重点个案调查分析 附件六：我司确定的市区高端楼盘的总体户型分析 附件七：片区各物业类型项目调研汇总表 附件八：片区各物业类型项目价格分布图 附件九：中海·塞纳丽舍成交客户分析 第一章 项目概况 项目主要经济技术指标 【地块规划技术指标】 用地面积：本项目总用地面积358000平方米，小学和中学代征用地32000平方米，社区中心用地15000平方米，实际出让面积306000平方米，分为四幅地。 规划用地性质：居住、商业、办公、娱乐、酒店 地块1、2容积率≤2.3，地块3、4容积率≤2.2 地块1、2建筑密度：≤35% ，地块3、4建筑密度：≤25% 绿地率：30% 建筑高度≤100米 建筑面积：约70万平方米 【地块规划要点】 规划设计应从不同视点对滨江景观进行研究，沿滨江大道规划的高层建筑易为短板或点式，建筑间距应增大，形成较为通透的空间环境，建筑相互之间错落有致，疏密得当，塑造优美的滨江城市轮廓线。 规划用地范围内应设置24班小学、24班初中各一所，用地分别14000平方米、18000平方米，两所12班幼儿园，每所用地面积5000平方米，基本社区中心用地5000-8000平方米。 第二节 项目地理位置及地块四至 本地块处于河西新区中心奥体板块之核心部分，北邻奥体中心和CBD商务中心，南临规划中的商业中心，东傍滨江大道，尽收无限江景，西接会展中心，地理位置得天独厚。 土地坐落：该地块位于南京市建邺区河西大街南侧，燕山路西侧，滨江大道东侧。 G72号地块周边道路示意图 第三节 项目区域环境状况与发展规划 该地块地处河西新城区。河西新城位于南京主城西部，西临长江，东依秦淮新河，群水环绕，滨江依港，用地面积56平方公里，是南京市政府以国际规划水准大力发展的城市新核心。 河西轴线图 地块现状 【周边环境及配套】 河西新城的中心区有三条轴线，分别是：南北向的商务办公轴线和东西向的文化体育轴线、商业休闲轴线，商务办公轴线与体育文化轴线交汇于行政广场，与商业休闲轴线交汇于中央广场。本地块正处于轴线交汇的中央广场区域。 交通配套：地铁1号线与多条公交线路已通到奥体，地铁2号线现已在修建中。越来越多的公交线路延伸或者通过奥体板块。 教育配套：金陵中学河西分校、南师大附中新城初中、上新河中学、致远外国语小学、南师大附中新城小学、奥体小学、南京河西外国语学校、南师大附中树人学校等。 医疗卫生：建邺区中医院、社区中心医院、明基医院 自然人文：长江、滨江公园、奥体中心、绿博园、滨江风光带、金陵图书新馆、艺兰斋美术馆绿博园成为以国际化、生态型为特色，国内一流的现代商务集聚区绿博园、风光带、艺兰斋美术馆南京的地铁线都在这里交汇，高起点的规划 第二章 市场环境分析 第一节 宏观政策环境 一、国家经济发展形势及宏观