XX年南昌房地产市场分析与预测.docVIP

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XX年南昌房地产市场分析与预测

2006南昌房地产市场分析与预测 ???2005年宏观调控,一系列地产新政的出台使国内房地产遭遇“冷市”,全国城市房价涨幅均有所回落,局部“过热”地区出现跌价,国家调控对部分地区房地产“泡沫”起到了一定的抑制作用。2006年开始,各地房地产市场出现了不同程度的回暖和反弹,至今,南昌楼市已显现出“红五月”的热度。4月底,央行再一次提高购房贷款利率,又一轮房市宏观调控的猜测和传言开始流传。 一、?南昌房地产发展态势 1.起步较晚,发展迅速 作为中部一个不可忽视的省会城市,南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市,具有承东启西、沟通南北的枢纽性区位优势,然而南昌经济的大踏步发展大约从2001年才开始,众多品牌地产公司进入,各地资金的聚集,使起步较晚的南昌房地产也随之腾飞,2002-2004年,南昌房地产始终保持了较为迅猛的发展态势,直至2005年国家宏观调控,使南昌房价涨幅有所回落,保持接近全国房价涨幅的平均水平。 ? 2.楼市发展健康平稳,涨幅仍在合理范围 据南昌市房管局公布的数据,2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元,商品房销售金额达到110.97亿元;全市(含四县)商品房竣工面积413万平方米,销售面积409.9万平方米,投资总额和销售金额基本持平,竣工面积和销售面积也基本持平。由此可见2005年南昌市房地产市场供需基本平衡,楼市发展较为健康平稳。另外,2005年南昌市(含四县)商品房预销售均价为2707.25元/平方米,较上年上涨10.16%,房价涨幅低于全市GDP增幅6.64个百分点,也低于城市居民人均可支配收入增幅7.64个百分点,在中部六省会城市中,南昌房价排列第五,涨幅排列第四。如以上数据可靠,可以推论,南昌房价涨幅仍在合理范围之内。 ? 二、?土地供应概况 房地产用地供应加大房市投资信心充实 土地供应与房地产开发互为依托,在商品房需求旺盛的地区,土地供应不足可能间接导致房价过快上涨。江西省建设厅明确了对土地供应的相关规定:对超出合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。以上措施有效避免了人为屯地抬高房价的现象,同时也限定了房地产项目从拿地到开发的大致期限,即当前阶段房地产开发量大致与一年前当地土地供应量相关。2005年南昌市新增房地产用地63宗,面积5361亩,规划建筑面积783万平方米,供应量是2004年的3倍,而平均交易价格比2004年略低。根据上年的土地供应情况,2006年南昌房地产供应量可能也相当的上升,因供地不足导致房价上涨的结果,在2006年南昌房地产市场基本不可能出现。而土地放量被吸纳,也表明了投资者对南昌市房地产市场仍然充满信心。 ? 三、区域发展简析 城市建设催生地产板块 经过数年的发展,南昌市房地产发展区域已基本成型,大致分为六个板块: 以恒茂国际华城为代表的市中心板块; 以莱茵半岛为代表的朝阳洲板块; 以金域名都、香溢花城为代表的青山湖板块; 以万达星城、江信国际花园为代表的红谷滩板块; 以万科四季花城为代表的京东板块; 以居住主题公园、大湖之都为代表的象湖、城南板块。 六大板块之间竞争激烈,各板块每年不乏品质出众的名盘涌现。 南昌市房地产区域发展与南昌市旧城改造及城市建设密切相关:青山湖美化工程促成了青山湖板块;“一江两岸”造就了红谷滩;生米大桥建设拓宽了象湖板块…… 在这些区域中,市中心板块以其不可比拟的地理优势居于高位,但因其该板块可供应土地有限,价格也处于各板块中的顶点,不可能成为2006南昌房地产交易的主流板块。 青山湖、朝阳洲板块为紧邻市中心的东西两翼,素有“离尘不离城”之誉,且分别割据南昌城内最大的湖泊(青山湖)和河流(赣江),无论在区位和楼盘价格上都仅次于市中心,近两年来这两个板块是南昌市房地产的持续热点,2006年随着新的项目推出,青山湖和朝阳洲的热度可能还将延续。 红谷滩板块在南昌城市拓展规划下应运而生,在近年南昌市房地产市场中一直扮演着中流砥柱的角色,全新的城市规划带、沿江的自然资源、与老城区相距不远的距离,使其楼盘供应量和销售量数年领先于其他板块。由于红谷滩在南昌市政府建设规划中的重要地位(新城市CBD、南昌对外形象窗口),不难预料2006红谷滩板块仍将继续保持原有地位,但红谷滩中心区基本已无大块商品住宅用地,新的房地产开发将大部分分散到红角洲及凤凰洲。 京东、城南板块分别为南昌制造业、物流业基地,在房地产开发的土地供应上有较大的空间,但其现阶段的商业和生活配套均不足支撑大量住宅,商业和住宅的相互促进及发展需要一定的时间。京东、城南板块也拥有适宜人居的艾溪湖、象湖水景资源,此点已被部分住宅开发商所重视。2006年此

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