XX年吴江市太湖附近一项目市场调查报告1.docVIP

吴江市太湖附近一项目市场调查报告（详细） 一、调查设计 1.调查目的 ①了解全国房地产形势与国家政策，作为项目当地的背景资料，以结合当地市场状况，给未来的工作提供具体的方向，制定准确的营销方针。 ②针对当地房产市场，我们将调查范围放在庙港周边城镇，即吴江西南城镇，而不是整个苏州市或者吴江市，以加强区域针对性，清晰掌握区域市场。通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解庙港与周边城镇房地产市场和价格，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目营销提出建议，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特质和居民经济收入特点，制定切实可行具有高度实效性的营销策略与广告策略，实现项目投资效益回报的最大化。 ③根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 ④充分了解庙港居民对住宅消费的需求，进行问卷调查，树立苏州鼎立房地产有限公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。 2. 调查内容 了解全国房地产主要形势及未来几年发展趋势，初步房地产行业形势； 对项目周边地区宏观环境的调查； ③对项目周边地区房地产市场状况的调查； ④庙港环境调查； ⑤项目自身情况调查； ⑥庙港社区房地产需求调查； ⑦消费心理调查。 3. 调查方法 ①宏观调查 ②项目自身情况调查 ③需求市场调查 ④潜在市场竞争调查 二、全国房产形势 　　2006年的中国房地产市场可以用且调且涨四个字来形容，调，是指今年国家对房地产行业出台多项调控政策，涨，是指一些地区的房价仍然处于持续上涨态势。 　　年初，根据国家发改委和国家统计局调查显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，环比上涨0.7%。虽然上海出现了2.5%的跌幅，但相对于北京、深圳等城市双位数的涨幅来说，宏观调控从去年就已经开始，效果显然并不理想。 　　5月，在人民币加速升值的大形势下，国内房价持续上涨。而在房地产的带动下，过高的固定资产投资也引起了中央的重视。5月17号，国务院总理召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并提出调整住宅结构，利用税收信贷手段加强对房地产行业的调节等六条措施。这个被业内称为“国六条”的措施，也从根本上奠定了2006年中国房地产业宏观调控的基调。5月29日，建设部、发改委、财政部等九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，新一轮房地产宏观调控开始实施。在这份意见中，明确提出从2006年6月1号起，新审批、新开工的90平方米以下商品住房套型建筑面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；对项目资本本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人购买第二套住房，按揭贷款首付款比例不得低于30%；二手房交易时，售房收入全额征收营业税的期限从2年延长到5年。 　　对于这些措施，可以明显感觉到的是，在打击投机炒房的同时，改变房屋供应结构和加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。 　　显然，密集的调控措施还是收到了一定效果，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，上海再降2.8%。到10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，房价涨幅基本得到控制，在新建商品住房销售价格上，上海、北海等10个城市同比还出现了微幅下降的趋势。 　　与上海等地房地产价格逐步走稳不同的是，部分城市的房价并未在这一轮宏观调控中稳定下来。以北京为例，宏观调控后，北京房价持续上升，6、7、8、9四个月房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。10月份，北京房屋销售价格以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。深圳的情况也基本如此。 　　对于这些城市房价的过快上涨，一些业内人士的解释是，土地稀缺，需求旺盛。 在各地政府手握一级土地市场的情况下，“招拍挂”似乎成了地产商拿地的不二法则。一些地方已经开始探索“限地价和限房价”的竞标模式，土地并非都是价高者得，尝试在经济适用房和廉租房制度之外，为解决中低收入人群购房难找到新的出路。 但即使出台具体措施，我们对2007和2008年中国住宅房地产增长的基本判断是：住宅投资继续过热，房价继续高位增长，但需求增长将进一步回落。?1. 2007年住宅投资将会继续过快增长(1)在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。社会过剩资金(包括海外游资和国内游资)主要流入房地产市场，目前与房地产投资配套的资金超额率已经上升到40%，没有减弱的迹象，即资金面继续支持房地产的高