XX年安徽当涂房地产住宅市场调查研究报告.docVIP

第一部分：住宅市场部分 本章主要阐述通过对本项目所处宏观区域及周边区域项目初步市场调查，分析区域市场、细分市场的供应量、市场表现及产品特征，目的是充分了解本项目所处的市场环境及其竞争对手，借鉴其成功的因素，避免其不足。 第一节：当涂房地产市场板块分析 当涂房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，通过对当涂老城区、新城区的全面调查，对房地产市场进行了一次盘点。 一、市场板块的划分 （一）老城区板块 1、板块范围 护城河环绕范围以内 2、板块现状 县城的政治经济文化中心基础设施 老城区的购房户以流 东城水岸、姑孰新城 （二）新城区板块 1、板块范围 东北部，护城河以外区域 2、板块现状 良好的规划和发展前景吸引购房者进入，开发供应量集中， 3、客户构成 板块的住房消费群中，入城农民和城镇居民， 襄城明珠、山鹰景园 目前当涂房地产市场板块属性差异不大，两个板块处于相互竞争同时又相互带动的格局!区域个案可以对本项目的开发提供一定的产品开发依据，同时区域个案的不断开发，将为区域吸引人气，增加商业配套以及提升区域知名度带来强势帮助。 二、各板块现状供给情况分析 以总规模、市场存量（有效供应量）、项目位置等指标分析上述既定区域的供应情况。 表1－2：项目规模明细表 单位： 万平方米 区域 项目名称 总规模 市场存量 老城区 姑孰新城 50 10 新城区 山鹰景园 8 1 襄城明珠 21 6.6 东城蓝湾 9 4.7 九韵国际 17.7 8 合计 105.7 30.3 说明：市场存量为已推出项目的在售面积与未开盘面积之和。 据调研各板块主流销售项目，不考虑其他项目因素，市场总存量约为30万方左右，目前市场处于年后推案段档期，未有楼盘放量推案。 除了已经在售的项目外，还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示： 表1－3：潜在项目规模明细表 单位： 万平方米 项目名称 规模万m2 建筑形式 襄河湾 20 多层 青莲路项目（本案对面） 约10 多层 以上项目是不完全统计的结果，根据这些别墅项目的建筑形式，保守估计未来一年内的市场潜在供应量在30万平方米以上，结合当前市场存量，如集中供应将使我们项目面临激烈的市场竞争。 小结： 第二节、当涂房地产市场细化分析 重点个案解析 通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平，为本项目提供很好的借鉴。 九韵国际 小区概况 位置 振兴路 发展商 马鞍山奥力孚 占地面积 11.1万方 总建面积 17万方 物业类型组合 多层住宅 交付标准 毛坯 规划布局特点 行列式 建筑风格特色 现代风格 园林环境营造 广场、绿化 容积率 1.53 楼盘公建配套 广场、绿化 本次开发销售期情况 销售情况 推售总套数 544套 销售率 85%以上 户型 主力户型 2房2厅1卫 3房2厅2卫 主要面积范围 85㎡ 105㎡ 平面结构类型 平层 整体均价 3200元∕㎡ 买家特征 层次 一般受薪阶层、教师、企业员工等 项目评价 优势：地段、户型面积配比、营销包装 劣势：产品缺乏特色，无较强竞争力 姑熟新城 小区概况 位置 提署路 中原房产公司 占地面积 33.78万方 总建筑面积 50万方 物业类型组合 多层花园洋房 交付标准 毛胚 规划布局特点 围合式 建筑风格特色 欧洲风格 园林环境营造 音乐广场、绿化 容积率 1.48 楼盘公建配套 商店、菜场、学校、超市 本次开发销售期情况 销售情况 推售总套数 450套 销售率 85%以上 户型 主力户型 3房2厅1卫 3房2厅2卫 主要面积范围 105㎡ 114㎡ 平面结构类型 平层 整体均价 3150元∕㎡ 买家特征 层次 个体户、教师、公务员等 项目评价 优势：总体量大、内部基础配套设施完备、户型结构合理 劣势：开发周期过长、内部基础设施完备有待一定时间 东城蓝湾 小区概况 位置 提署南路西侧 发展商 马鞍山金润达房产 占地面积 6.6万平方米 总建面积 9万平方米 物业类型