XX年山东省青州市房地产市场投资环境及分析报告.docVIP

山东省青州市 房地产市场投资环境及分析报告 目 录 目录 2 第一部分、青州城市概况 3 第二部分 城市投资环境分析 8 第三部分、青州房地产市场发展情况分析 16 第四部分、项目周边环境分析 23 第五部分、初步结论 25 第六部分、产品分析 26 第七部分、项目定位 35 第八部分、项目建议 38 附录（其它参考信息） 55 第一部分、青州城市概况 一、地理位置 青州市（潍坊下属县级市）位于山东中部，东接潍坊、西临淄博、南靠沂蒙、北接寿光广饶，是山东半岛城市群副中心城市．面积1 569平方公里，人口90万；先后被授予中国优秀旅游城市、国家卫生城市全国社区建设示范市、全国园林绿化先进市、国家级生态建设示范区、中国特色魅力城市等荣誉称号是山东省“30强县”之一 。 青州的地理位置使它既能融入淄博、东营城市圈，又能接受济南经济圈的辐射的新兴工业城市。 城市群辐射图 二、行政区划 青州现辖5个街道办事处,分别是王府街道、益都街道、昭德街道、王母宫街道、东坝街道和云门山街道，辖弥河镇、王坟镇、五里镇、庙子镇、邵庄镇、普通镇、东高镇、高柳镇、朱良镇、何官镇、口埠镇、东夏镇、谭坊镇、郑母镇、黄楼镇等13个镇。 三、交通情况 1、公路交通 济青高速公路横跨市域东西、长深高速公路纵贯南北，与荣乌高速、潍莱高速、潍日高速及京沪高速构成了快速的高速公路网络。309国道、胶王、羊临、博临等公路干线与1 8条市、乡公路纵横交错。 城市内东西向主路尧王路、范公亭向东延伸拓建，南北向的青州南路向南拓建、翻修，城区内公路正在进一步完善中。 2、铁路 胶济铁路横贯青州市域，益羊铁路、青临铁路自青州市起始．向北直达羊口港．往南到达临沂市，与胶新铁路、京沪铁路、大莱龙铁路相连接，形成了四通八达的铁路网。 3、航港 青州距济南机场120公里、青岛机场和青岛码头210公里，潍坊机场55公里。 4、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从青州到北京约花5个小时，从青州到济南1.2约花个小时，从青州到青岛约花费1.2小时。 四、面积与人口 1、地域面积 青州市总面积1569平方公里，城区规划总面积70平方公里。 2、人口现状 2006年，全市总人口约90万，其中市区人口30.1077万人。人口自然增长：3.87‰；近年来，总人口以及流动人口增长幅度小，有人口老龄化趋势，存在在校生流失现象。 学校级别 在校生人数（人） 增减 增减人数（人） 高中 18866 减少 545 职业中学 2387 减少 2482 初中 29886 减少 4675 小学 67201 增加 1193 在校生人数统计表 3、简要分析1、历史 “海岱惟青州”。上古为东夷之地。周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。 青州在古代是《禹贡》“九州”之一，大体指泰山以东至渤海的一片区域。有着5000年的悠久历史和灿烂文化，是古代“东夷文化”的发祥地，从西汉到民国初年，青州为历代州、府建置。汉代置广县，为青州治。三国时改益都县。十六国时期，它曾是南燕国（公元398-410年）国都所在地。1986年撤县设青州市，隶属于地级潍坊市。 2、文化 以当今的青州为治所是从东晋开始，此后历经隋、唐、宋、金、元、明、清等封建王朝，建制频仍，青州均为州、府、郡、道、路的治所长达1600年之久，是山东境内的政治文化中心。青州自古为文明之邦，有灿烂的历史文化，众多的历史名人，优美的传说和光荣的传统。境内北辛文化、龙山文化、大汶口文化等遗址有270多处。根据出土文物考察，早在7000年前就有人类居住在此地。3、 有汉、回、满等37个民族 ，2.6万人，占全市人口的 2.5％。 第二部分 城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 1、城市总体经济情况 经济表现：经济外向度低、缺乏高新技术产业、产业集中度高； 经济发展起步晚、底子薄、部分项目举债上马； 全省121个县域中，排名第30位； 随着新任领导班子上任，敢做敢为、执行力度强，青州将面临新的发展机遇； 近年来，青州招商引资力度加大，城市建设资金短缺，土地出让金成为主要资金来源； 提高城市服务功能、活跃第三产业、大力改善城市基础设施建设成为改善投资环境的首要工作； 青州市拥有良好的交通区位、资源、文化等优势； 青州的土地面积、人口、GDP等约占潍坊总量的10％左右。 2、历年GDP增长情况 青州市历年GDP增长情况统计 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 GDP（亿元） 7