XX年山东碧海桃源市场分析报告.docVIP

碧海桃源市场分析报告 *********置业 2007．05．25 目录 第一章 本案目的 第二章 项目分析 一、项目概况 （一）石岛环境综述 （二）项目位置 （三）项目规划数据 二、项目SWOT分析 第三章 项目定位 一、总体定位 二、目标客户定位 第四章 前期融资策略 一、融资策略 二、融资渠道 三、融资额度 四、融资时间 五、融资用物料准备 第五章 融资定价策略 一、价格走向 二、涨价策略 第六章 项目建议 一、硬件配套 二、物业服务 三、智能化配套建议 四、前期融资推广建议 第一章 本案目的 销售目标 实现在预计的时间内完成项目启动资金的筹备，保障项目如期顺利启动； 品牌目标 在现有基础上，将本案项目的知名度和形象提升到一个新的层次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户 第二章 项目分析 一、项目概况 （一）、石岛环境综述 石岛位于胶东半岛东南端，三面环海，海岸线长31公里，与朝鲜、韩国隔海相望。因依山傍海，岛屿星罗，因“背山靠海，遍地皆石”而得名。石岛古有 “大东胜境”之称，万米海水浴场，沙细水清；千年古刹赤山法华院，翠霞掩映，云雾飘渺，香烟缭绕，是中日韩三国友谊的见证。自隋唐时，石岛港就成为中、日、韩之国海上贸易的“黄金海岸”。现在，石岛港已成为中国北方最大的渔港，石岛新港已开通的通往韩国仁川和釜山的航线成为中韩贸易的新的桥梁。 石岛处胶东半岛的东南端，可直接进入至青岛、烟台、潍坊的高速公路系统，距威海机场也仅35公里；处于亚太经济圈西环带重要位置，是我国离韩国、日本最近的地方，开通了连接日、韩等国家重要港口的客货航线，水、陆、空交通畅通无阻。自然资源和便利交通的完美融合，新近规划建设的青烟威城际轻轨专线,更将石岛纳入胶东半岛一小时经济圈系统,令其成为众多人士居住、度假和投资的第一选择地。 石岛天赋绝佳得自然环境，因山而成名，因海而无价，日益稀少的滨海土地和先进的开发理念，更让这块宝地炙手可热，自然环境优美，因此成为众多成功人士理想的休闲之所、度假养老的首选。 （二）、项目位置 项目宗地位于石岛管理区********村驻地，西起******路，南至********路，北至*******路，与碧波万顷、风光无限的石岛湾仅有不到100米的距离，西可连接成熟的城市繁华地段，地势为海岸天然坡地。其得天独厚的地理和地势优势为本项目增彩万千，“拥繁华、守静谧、观海景”是本项目最大的亮点。 （三）、 项目规划数据 数据名称 具体数据 基地面积 19.98公顷 总建筑面积 22.39万M2 其 中 住宅建筑面积 20.02万M2 约占比例 89.4% 商业建筑面积 2.02万M2 约占比例9 % 公建建筑面积 0.35万M2 约占比例1.6% 综合容积率 1.21 建筑密度 22.8% 集中绿化率 42.5% 总户数 1782户 其中： 回迁住宅套数 504 约占比例28.3% 商品房套数 1278 约占比例%71.7% 机动车停车位 950个 二、项目SWOT分析 1、 优势（s）： 1.1靠海的距离比较理想，约有100米的距离，既能有效阻隔海洋潮气和异味，又方便海岸休闲、观景、游玩，适宜居住； 1.2周边旅游资源丰富，北眺气势如虹的朝阳山，南临碧波万顷的石岛海湾，视野开阔，景观优良，空气清新，无污染，自然资源极具吸引力； 1.3地块比较自然、方正，而且地势呈前低后高的自然起伏，有很强的层次感，容易营造理想的人为景观与社区景观； 1.4项目规模较大，约22万平方米，规划有住宅、商业、会所等各类建筑和公建配套，能够满足业主的多样化需要，增值服务价值明显； 1.5项目的规划理念较为成熟，强调“现代住区”的概念，在建筑设计、道路系统、绿化设计、市政配套等方面达到了一个高品质社区的标准； 1.6海景住宅资源日益具有稀缺性； 1.7周边大盘林立，各方面品质优秀，已经具备了成为成熟高档社区的条件，居住环境已经成熟，可以满足部分人的地缘情感； 1.8周边交通、教育、购物、医疗、休闲、娱乐等市政或生活配套设施齐全。 2、劣势(w)： 2.1社区近边的自属交通体系暂时不够理想； 2.2与海风花园比较，非一线海景社区，难以实现观景居住的理想。由于海风花园的先前优势，客户很容易自然地拿我们的项目进行比较； 2.3项目以完全的期房状态展开启动资金融资动作，客户信心建立有较大的难度。 3、机会(o)： 3.1石岛房地产开发的热潮，近年来，石岛的海景投资置业已呈现销售热潮。伴随着经济发