XX年常州市湖滨嘉园别墅市场调研报告.docVIP

湖滨嘉园别墅市场调研报告 目录： 一、别墅产品的区域分析： 目前，市场在售的别墅项目有： 城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第； 城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、御城、新城长岛； 城西板块：名城嘉苑 城东板块：新城公园壹号 通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块 目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等，主要分布在湖塘中心区域。另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。而其他区域只有一些零星的别墅项目。 二、别墅产品的供应分析： 项目名称 推案量 后期市场余量（不包含已推案量） 备注 新城湖畔春秋 47058平米 32942平米 无 御城 7000平米 40000平米 / 新城公馆 80222平米 / / 天安别墅 39365平米 102635平米 07年年底预计推量4万左右 香树湾花园别墅 31000平米 35000平米（预计别墅产品20000平米左右） / 名城嘉苑 21000平米 全部已推 / 新城.公园壹号 45000平米 全部已推 / 莱蒙城 未定 / 预计07.12推出 （具体未定） 中天名园 31000平米 15000平米 预计07.12推出 新城长岛 29580平米 全部已推 全部已推 九洲豪庭苑 13449平米 62976平米 预计07.12推出3万平米 富琛苑 / / / 龙城福第 / / 预计10月份推出4万平米（109套独栋） 总供应量 344674平米 273553平米 11平米 从常州别墅市场供应情况来看，目前大型别墅项目（包含有大体量别墅产品规划的综合项目）13个，目前别墅产品正式推售项目10个，上述图表中红字标志；尚未推售的项目3个，上述图表中黑字标志。 经过市场调研统计，目前已经公开销售的别墅项目推案量约为344674平米，市场余量在273553万平米。在售个案大多是04、06、07年推出的。从上述个案的推案节奏来看，预计在今年年底会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约11万平米。另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。 （注：上述数据统计不包含未正式推售项目） 三、别墅产品的去化分析： 项目名称 供应套数 （套） 所在区域 开盘时间 去化套数(套) 去化率 新城湖畔春秋 一期90 城南板块 一期04.12 90 100% 二期50 二期07.4 42 84% 御城 一期30 07.7 10 33% 新城公馆 一期114 一期06.8.19 100 88% 二期91 二期07.6 31 35% 天安别墅 一期112 04.12 90 80% 九洲豪庭苑 一期26 07.9.28 26 100% 莱蒙城 未定 / / / 中天名园 一期80 一期05.8. 80 90% 二期59 二期06.10 30 50% 新城长岛 90 07.6.16 60 66.7% 新城.公园壹号 一期86 城东板块 一期06.11 47 55% 二期60 二期07.6 27 45% 名城嘉苑 59 城西板块 07.5.21 8 13.6% 富琛苑 36（未开盘） 城北板块 / / / 龙城福第 109（未开盘） 07.10（预计） / / 香树湾花园别墅 一期150 一期06.1.29 135 90% 二期142 二期06.12 120 85% 从上图中可以看出，从目前的市场供应套数来看，总量为1239套，其中去化率已经达到72.3％，整体市场去化情况良好。从目前的以上项目的销售来看，目前一期产品大多去化结束，大多项目在推案节奏上已经推出2期：如湖畔春秋、新城公馆、香树湾花园、中天名园、新城公园壹号等项目。且部分新开盘项目也在07年上半年推出：如名城嘉苑、新城长岛等项目。从目前的统计来看，预计07年年底也将会有大体量的老盘加推和新盘项目入市。如龙城福第、莱蒙城等项目，预计体量在11万平米左右。 我们对各项目别墅一、二期的销售去化做为考量，从开盘预约到正式销售及一