XX年广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案1.docVIP

广东丰顺锦江美景城 一期底商促销及招商方案 2006年12月  一、背景 一期住宅300余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消化一期底商，盘活资金，是本阶段的重中之重。 针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期遛房的顺利推出。 二、客群分析 有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分群体进行展开。 三、商铺发展抗性 1、项目周围配套设施不成熟； 2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，分流店面消费群体； 3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办； 4、一期住宅业主尚未完全入住，店面消费群体较薄弱； 5、新区商业氛围不成熟。 四、经营业态 1、业态选择 根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略，选择业态主要把握以下几点原则： ●项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场； ●主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家； ●适当考虑专业化商街模式（如建材、家具等）； ●消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民； 根据以上三点，本项目经营业态主要为： （1）沿街主力店 主要设置在沿街的店面，如3#、5#的底商。亮点在于引进专业餐饮商家（丰顺当地较少有成规模的餐饮机构）、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品质，形成市场影响力；另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平。 （2）内街便利店 主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。 2、招商方式 由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场，如果以常规的收取租金方式招商，效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此，在目前新区商业冷清的大环境下，要进行项目一期底商的招商，必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。 考虑到实际情况，一期底商租金控制在10-20元/㎡之间。 （1）预交保证金，免租半年。 1、商家只需要预先交纳3000-5000元之间的进驻保证金，免收租金半年。 2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。 3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。 4、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证金。 5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有，不予退还。 （2）一次性交纳租金，免租一年。 1、商家一次性交纳3年租金，从第四年起，免收一年租金及半年管理费。 2、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。 3、租赁合同最少年限为5年。 3、经营方式 （1）返租经营 购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺经营权、管理权及收益权。 （2）自主经营 由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，定期交纳商铺管理费。 五、促销方案 （一）购铺提前返还投资收益方案 推广主题：旺铺抢购，提前收益。 时间：2007年1月起 策略：用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期的资金回报吸引意向客户的购买。 前提： 购买商铺的业主必须与开发商签定《返租合同》，经营方式为返租经营。（详细方式见上“经营方式”） 预先估计商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。根据投资回报率依次为第一年4%、第二年5%、第三年6%，则前三年的投资回报收益：4%M、5%M、6%M。 本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。 本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可适当考虑。 主要流程： 事宜 执行单位 备注 传达促销信息 本司 从来访客户、致电、DM通知详细促销信息 意向客户签定购房 合同、三年返租合同 本司、美景 在总房价里一次性抵扣前三年的投资回报收益，即4%M+5%M+6%M=15%M，商铺总售价的15%。 前三年商铺经营 美景 统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定期收取业主的商铺管理费。 第四年之后经营 美景 业主可根据商铺经营状况选择收回经营权进行自主经营，或者继续以收取投资回报收益的方式进行返租经营。 （二）过年购铺抽