XX年广州房地产市场总结与预测.docVIP

一、宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严 　　1、经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在 　　去年年末举行的中央经济工作会议中提出，今年宏观经济政策的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。但从今年实际执行情况来看，为控通胀，货币政策执行从稳健转为从紧。在此背景下，上半年，全国完成国内生产总值(GDP)204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中第一季度同比增长9.7%，二季度同比增长9.5%(详见下图)。从环比来看，一季度GDP环比增长2.1%、二季度环比增长2.2%。可见经济运行虽有所放缓，但依然保持平稳增长。 　　从投资来看，上半年，固定资产投资(不含农户)124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。可见固定资产投资保持较快增长，房地产投资热情不减。 　　虽然经济总体运行稳定，但CPI高居不下，通胀压力依然较大。上半年全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨5.4%，尽管央行在今年上半年六次上调存款准备金率至21.5%，但居民消费价格指数(CPI)和工业品出厂价格指数(PPI)仍居高不下，其中6月份同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，创近三年新高(详见下图)。 　　2、房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过快上涨 　　2011年上半年，为巩固和深化调控成果，遏制房价过快上涨，中央政策调控政策进一步从严，并出台新国八条，拉开第三次调控的序幕。在信贷政策方面，通过二套房首付提高至六成，三套房停贷进一步紧缩信贷政策进一步抑制需求；行政手段方面，则要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购并公布年度房价调控目标。此外，还配合土地政策、保障房政策和财税政策等，以期达到调控的效果，促使房地产市场理性回调。之后还出台了其他相关条例，包括做好住房用地管理通知、保障房住房建设通知和实行商品房明码标价等，以确保政策的贯彻和执行，并深化调控成果。 　　二、土地市场：土地成交以外围区域为主，成交量同比增幅大但地价低 　　1、总体概况：成交量增幅大但地价低，土地成交结构有所改变 　　2011年上半年广州土地一级市场(不含工业及从化、增城两市)成功出让24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，与2007年土地出让大热时期的20宗相比，还增加了4宗。出让宗地的用地面积也为近五年最多的一年，达到99.85万平方米，与去年同期相比大幅增加298.88%，增幅显著。2011上半年出让土地的规划总建筑面积为267.6万平方米，总成交金额58.5亿元，楼面地价为2186元/㎡。其中，成功出让商住用地为8宗，总用地面积54.23万平方米，与2010年同期相比上升390.31%。 　　2011年上半年土地成交结构有所改变，政府在萝岗、海珠琶洲及番禺区域推出了多块商务办公用地，招商引资，希望加快发展总部经济，以推动现代服务业的发展来实现城市的发展。主要是因为当前国际经济形势瞬息万变，人民币升值压力加大，出口减少的情况下，调整产业结构成为珠三角城市发展的必然选择。广州作为珠三角城市的领头羊，近年来已加快了总部经济建设速度，并有一定的政策倾斜，上半年13宗商务办公用地的成交也反映了市政府发展总部经济的信心及实力(详见表1)。 　　除十区以外，从化及增城两市2011年成交地块共计9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(详见表2)。 　　2、出让土地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地积极性不高 　　(1)商住用地 　　2011年上半年广州十区土地一级市场(不含工业)共成功出让了8块商住用地，总用地面积54.23万平方米，总成交金额为23.24亿元。与10年由优质地块引爆市场不同，2011年上半年住宅土地市场较为冷清，公开出让的8宗用地中，无流拍情况出现，但其中7宗用地以底价成交，1宗以微弱的溢价(0.64%)成交。去年受到追捧的荔湾区旧龙溪路原高尔夫球场虽有新地块推出，但由于限制条件较多，需要配建保障性住房，最后楼面地价仅为4407元/㎡。可见由于上半年优质地块不多，大部分土地集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域，发展商拿地积极性不大。 　　2011年广州政府十区计划出让居住用地337万平方米，而上半年实际成交出让面积54.23万平方米，仅占总量的16.09%，预计下半年土地市场上将有相当大的放量(详见表3)。