XX年广汉市金雁湖地块投资分析报告.docVIP

目 录 一、广汉市房地产市场总体特征分析 2 1、目前广汉市在售楼盘的分析 2 1．1区域划分 3 1．2供应量分析 3 1．3各地区项目平均规模曲线图 4 1．4 供应价格分析 4 1．5 楼盘档次分析 5 1．6 产品建筑形态及构成——多层为主 7 1．7 户型面积分析 8 1．8 容积率分析——2.0以上近半 9 2、总体销售情况分析 10 3、本章小结 10 二、宗地概况 10 1、地理位置 10 2、宗地基本指标 11 3、地块分析 11 三、土地投资价值评估 12 四、研究方法 12 1、项目建筑规划 12 2、土地估算方法 13 3、销售价格预算 13 4、预计销售期 13 5、测算有关税费 13 6、开发建设费用计算 15 7、建成后总价值的求取 16 8、销售费用计算 16 9、购地税费计算 16 10、总地价的计算 17 四、项目财务评价 17 1、项目盈利能力分析 17 1．1动态指标 17 1．2 静态指标 18 2、 项目不确定性分析 19 2.1 盈亏平衡分析 19 2.2 敏感性分析 19 五、项目综合经济评价与建议 21 1、项目综合经济评价 21 2、有关说明及建议 21 宗地土地评价分析报告 一、广汉市房地产市场总体特征分析 1、目前广汉市在售楼盘的分析 下表列举了广汉市目前在售楼盘的基本信息 物业名称 基地面积(亩) 总建筑面积(m2) 容积率 均价(元/m2) 总户数 小区绿化率 车位数 宏苑小区·三期 40 50,341 1.92 1,300 417 35% 55 阳光丽苑 80 96,000 1.8 1,450 N/A 40% N/A 家益·广汉景苑 60 124,001 3.1 1,200 700 40% 200 浏阳名苑 61 73,830 1.81 1,200 508 39% 200 金领华庭 50 79,740 2.37 1,400 450 35% 100个 25 20,612 1.2 1,300 200 30% N/A 蜀人苑·新儒家 38 49,721 1.96 1,200 316 31% 露天 119 200,000 2.5 1,600 1200 40% 700 皇家花苑 37 44,833 1.8 1,200 300 35% N/A 金雁明珠 80 144,866 2.7 1,800 688 45% 220 中央欣城 38 55,734 2.2 2,100 N/A 40% N/A 江南印象 103 72,787 1.06 3,367 450 45% 238 注：为使得本次研究更具针对性，我们将销售率已达到95%的住宅尾盘不列入本次研究范围之列，以下分析仅针对销售率低于9%的市场在售住宅项目，共计1个，总体量达到万平方米。区域划分 1．2供应量 目前从整个大区域的楼盘分布情况来看，主城区（也就是老城区）仍然是绝对的供应主力区域。其供应量所占比例约为73%； 城北新城片区和三星堆片区由于开发较晚，目前还不具备大规模供应的能力，因此供应量相对主城区少很多； 目前城北新城片区供应量所占比例约为18%，而三星堆片区供应量所占比例约为9%。 城北新城片区的项目的平均规模最大，约为14万平方米/个，其次为片区，约为万平方米/个，而城区受土地资源限制，整体项目开发规模偏小，仅为万平方米/个。 1．4 供应价格1）市场均价 元/平方米，总供应体量为万平方米，其中，在售多层项目总数为个。 2）各区域均价——区列居第一 500元/平方米，高于市场整体均价。这是因为00元/平方米，市场均价。这也是因为该区域； ，低于市整体市场均价。由于片区目前在售项目价格普遍低于市场均价，而该区，所以整个区域价格较低； 。 楼盘档次1546元/平方米，而多层均价低于总体均价为1405元/平方米。为便于研究在售楼盘特征，我们根据德阳现目前的价格供给水平，将目前在售项目按照价格划分为个档次——低档、中档及高档，具体划分见下表所示： 档次 价格标准 项目个数 供应量 （万平方米） 档次特征 辅助因素 高档项目 2000以上 产品类型、购买客户群体、景观、配套等 中高档项目 1701-2000 2 18.48 交通便利、周边生活配套较完善 中档项目 1301-1700 2 约25 中等规模、周边配套较齐全 中低档项目 1001-1300 5 25.62 周边市政配套有所欠缺，小区内生活环境不佳 从目前主城区片区的销售项目来看，都是以中低档多层项目为主，且销售周期较长，目前已基本接近尾盘销售中。下图广汉市不同档次的在售住宅项目的供应情况 目前仍以中低档项目为销售供应主体，占到了总供应量的45%； 高档项目仍然很少，仅占总量的13%，销售周期相对较长； 1．6