XX年广西贵港西江房地产项目调查.docVIP

广西贵港西江房地产项目 调查印象及初步建议方案 广西贵港市天鸿房地产开发有限公司： 感谢贵公司对本公司的信任，我公司能有机会参与贵公司项目的竞标感到非常荣幸。2007年4月11日下午，我公司相关人员对贵港房地产市场进行了一次初略的考察，并对贵公司贵港项目地块进行了现场踏勘。 因时间非常有限，所作市场考察及所提交的报告均为初步的方案及建议，在取证及观点论证方面难免错漏，敬请指正。本报告仅为双方沟通需要提报的一个对贵港考察的印象报告及对本案的一个初步建议，为非正式文本。 谢谢！ 怀化大唐地产顾问有限公司 二OO六年四月十二日 目 录 贵港市概况 贵港市的历史及人文 贵港市地理及交通 贵港市的经济及人口 贵港市辖区分布 贵港市房地产概况 贵港市房地产市场起源与发展 贵港市房地产市场现状综合分析 本案地块用地条件分析 1、地块区位条件 2、四至及场地条件 3、周边配套 4、地块环境条件 5、本案交通条件 贵港市在建房地产项目（住宅）调查 贵港市房地产版块分布特征 贵港市房地产版块分布特征 本案地块版块属性及辐射力分析 项目SWOT分析 项目定位初案 案名初步建议 贵港市概况 贵港市的历史与人文 贵港是一座具有两千多年历史的古郡新城，是新兴的内河港口城市，位于广西东南部，珠江上游西江的中游。1995年10月经国务院批准升格为地级市 贵港市是一座新兴的内河港口城市，位于广西东南 ，西江流域的中游，浔郁平原的中部，是大西南出海通道的重要门户。贵港是一个古老而富饶的地方。秦统一岭南，在这里设桂林郡，郡治首府在布山县（即贵县）。布山作为历代郡治、州治地方政权的政治中心长达1600多年之久。明洪武二年降贵州为县，始称贵县。1988年12月撤县改市，1995年10月经国务院批准升格为地级市贵港市地理位置得天独厚。西江黄金水道流经市境，上溯南宁、百色下达广州及港澳。近３年来，贵港城镇化率以每年１．５％的速度增长。目前，贵港市中心城区面积已由１０年前的１８平方公里扩大到３９平方公里，人口由１０年前的２０万增加到４０万同比增长16.95%；人均消费支出5795元，同比增长9.2%。 港北区是地级贵港市成立后于1996年4月设立的新区。全区总面积1092平方米，总人口59.8万人，其中城区人口30万人。港北区地处贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港北交通极为便捷，国道324级、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复张交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化的交通要素在此集结成网，互相通连，使港北成为广西重的交通本世纪和大西南物资出口港澳的重要通道。 港南区是地级贵港市成立后于1996年设立的县级区，港南区政府设在桥圩镇，2001年，区政府由桥圩迁回到江南，江南区的区位优势得以体现，并开创了招商引资工作的新局面。港南区位于贵港市南部，辖6镇5乡。行政区域总面积1026平方公里。总人口50.25万人， 二、贵港市房地产概况 1、贵港市房地产市场起源与发展 广西贵港市房地产业是从2001年开始真正发展起来的。1996年贵港市升格为地级市，建市之初，贵港只有屈指可数的7间房地产开发公司进行小规模零散的开发经营，而全市房地开发投资只有5296万元。由于受住房观念和消费习惯的影响，这种局面一直保持到2000年，期间五年的房地产开发投资额都只徘徊在5000-6000万之间，到了2000年，全市房地产开发投资也只完成了5798万元。然而，随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，从2001年起，贵港市房地产开发掀起新的热潮，投资得到了快速发展，2001年房地产开发完成17834万元，2002年完成30193万元，2003年完成47384万元，与同期相比分别增长207.6%、69.3%和56.9%，实现了贵港房地产开发的新跨越。继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港又迎来一个投资高峰年.2004年，全市房地产企业发展到31间，1-8月房地产完成投资57587万元，比上年同期增长247.64%，房地产投资增长速度居广西十四个城市首位。房地产开发由小规模零星开发大规模花园式高档住宅小区开发国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，带来了先进的管理开发理念，更新了人们的住房观念，带出了贵港的住房消费新潮流，再加上本地房地产企业的崛起，更使贵港房地产开发进入了一个全新的阶段，1-8月，全市房地产土地购置面积47.92万平方米，比上年同期增长236.28%，土地购置费16914万元，比上年同期增长244.48%，平均每平方米土地的购置成本352.96元，比上年同期每平方米增加8.96元。施工面积方面， 1-8月住宅施工面积49.34