XX年度北京房地产市场总结及XX年预测.docVIP

2004年度北京房地产市场总结及2005年预测 北京成业行房地产经纪有限公司 2004年11月目录 第一部分 市场总体供需及价格走势……………………………………………… 3 2004年回顾 …………………………………………………………………3 2005年预期………………………………………………………………… 9 第二部分 热点区域…………………………………………………………………12 2004年热点区域盘点………………………………………………………12 2005年热点区域预测………………………………………………………15 第三部分 购房群体…………………………………………………………………22 2004年购房群体盘点………………………………………………………22 2005年购房群体预测………………………………………………………25 第四部分 别墅市场…………………………………………………………………26 2004年盘点…………………………………………………………………26 2005年预测…………………………………………………………………28 第五部分 高档公寓市场……………………………………………………………30 2004年盘点…………………………………………………………………30 2005年预测…………………………………………………………………33 第六部分 商业市场……………………………………………………………… 34 2004年回顾…………………………………………………………………34 2005年预测…………………………………………………………………36 第七部分 写字楼市场………………………………………………………………37 2004年盘点…………………………………………………………………37 2005年预测…………………………………………………………………42 第八部分 商住公寓市场……………………………………………………………45 2004年盘点…………………………………………………………………45 2005年预测…………………………………………………………………47 第九部分 二手房市场………………………………………………………………49 2004年回顾…………………………………………………………………49 2005年预测…………………………………………………………………51 第一部分 市场总体供需及价格走势 主要观点： 市场供应——今年，供需交投活跃 分析： 2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的降低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。 投资结构与2003年同期相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年是商业地产繁华的一年。但过于盲目的商业地产开发所带来的消极因素，在今年的销售市场已产生影响，预计2005年商业地产的持续放量将进一步加剧该领域的竞争强度。 在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低，截止到9月份开发土地面积仅为172.8万平米，比去年同期降低67%，将会影响到明年市场的供应量。 结论2：开竣工面积增速不同程度放缓 分析： 从表中可以看出，2004年前三季度的开工面积与去年相比在绝对数值上并无较大变化，竣工面积则比去年同期有所增加；而开、竣工增速则比去年同期相比有较大程度降低。 结论3：商品房空置率和绝对量7年来首次出现下降，多年老盘普焕新春。 分析： 在今年销售形势一片大好的情况下，商品房空置率与去年同期相比有明显降低，许多滞销多年的老盘在今年焕发青春。尤其是东部的高档公寓，由于高档公寓总量供给的减少，不少老盘销售状况逆转，去化速度加快。 市场供应特征 观点：受宏观调控的影响，今年市场供应总量减少，投放速度放缓，但交易火爆。 根据成业行市场研究部的跟踪统计，截止到9月底，2004年北京市新开商品房面积1971.4万平方米，较去年同期的2069.9万平方米减少4.8%；其中新开住宅面积1499万平方米，较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。 结论1：开发地域郊区化趋势明显 从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的５１％，四五环间的供应量为２４％，三四环间为１５％。从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对城区别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃，是2004年的典型特征之一。 结论2：中低档次比例加大 从新开盘价格来看，今年１—１０月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价 ６０００元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%。 结论3：新盘开盘价格普遍上涨 受市