XX年某市房地产项目分析报告.docVIP

某市某房地产开发有限责任公司 “某广场”项目分析报告 二○○七年月 录 项目总论， 市场调查 第三章　　项目选址和建设条件 建设规模和功能标准设计方案和项目实施进度方案投资计划与资金筹措经济效益分析可行性研究结论附件第一章总论 一、项目概况1、项目名称：市“项目 2、建设地点：市 3、建设单位：房地产开发有限责任公司 4、工程概况：总建筑面积平方米5、投资规模：投资万元 6、资金来源：自筹贷款二、项目计划的背景和经济意义 1、项目计划建设背景 位于的西北部，全市总面积平方公里，总人口万人市区万人，流动人万人。市地理位置2006年财政收入个亿人民币，人均收入居县级市市人民政2、项目建设的实用义投资兴建该项目，可为投资者创造良好的经济效益，为市财 三、可行性研究的依据、目的及范围： 1、可行性的依据 ①该项目用地的资料②经市建设局审定的项目总平面图及有关经济技③XX市政府及有关部门的相关文件及国家关于商品房销售④有关市场调查和预测资料。2、可行性研究范围本报告对项目投资及建设资金的筹措、选址、建设条件、进度 表1项目主要经济技术指标 项目名称 单位 指标 l 总占地面积 亩 8.43 2 总建筑面积 平方米 30143.87 2-1 地上建筑面积 平方米 27295。46 2-1-1 其中：商场建筑面积 平方米 2017.34 会所茶庄面积 平方米 1918.02 住宅建筑面积 平方米 10247.53 综合建筑面积 平方米 13112.57 2-2 地下层建筑面积 平方米 2848.41 3 总占地面积 平方米 3484.56 3-1 其中：商住楼占地面积 平方米 2655.79 综合楼占地面积 平方米 828.77 4 建筑密度 % 61.97 5 容积率 4.85 6 绿地面积 平方米 1047.03 7 绿地率 $ 18.62 8 建设投资 万元 4500 9 投资利润率 ％ 30 10 全部投资财务内部收益率 ％ 15 11 全部投资财务净现值 万元 900 12 全部投资回收期(动态) 年 2 13 全部投资回收期(静态) 年 1.5 第二章 市场调查和一、市场分析的城市化发展正处于上升阶段，但房地产投资量仍然偏小，市城区的房地产起步较晚，且平均价位与其他同等城市相从市目前房地产的需求看，消费需求是中档需求量占比1）消费群体分析 据统计XX市XXX城区现有人口约31.50万人，其中：常住人口约18万人、流动人口约5万人。而XX市第十个五年计划中提出了市区人口年度增幅9%以上的发展战略，2002年就放宽了XX市市区户口的迁入条件，XX市市区人口的增长速度大大加快，“新XX市人”成为房地产消费市场上的重要消费群体。 （2）消费能力分析 XX市经济在发展，城镇居民收入持续增长，居民住房消费能力有了提高，住房消费市场正在逐步形成。 据统计，2006年XX市实现生产总值44.11亿元，同比增长6.63%；财政收入27.4亿元，增长22.08%；全社会固定资产投资19.66亿元，增长20.10%；全年外贸出口总额2.83亿美元，增长94.11%；全社会消费品零售总额14.76亿元，增长13.50%；城镇居民人均可支配收入9461元，增长20。03%；农民人均纯收入2327元，增长13.18% 。 （3）市场供应状况 近年来，XX市委、市政府审时度势，继续全面实施“开发东西、中间改造”的城市发展战略，以项目建设为中心，以“招商引资”为突破口，固定资产投资总量和增长幅度继续保持快速而稳定运行态势。据统计，2006年XX市房地产开发完成投资4.89亿元，增幅-9.7%；施工面积634285 M2，增幅-7.89%；竣工面积369429 M2，增幅20.25%。但是，房地产投资增长幅度下降，全年房地产企业在整体上投资力度、开发规模偏低，房地产企业对商品房的开发仍然滞留在单纯的速度规模型上，综合开发能力、房地产市场管理、经营行为尚待完善。 （4）市场需求状况 2005年，XX市房地产销售面积（含预售）22.60万M2，比2005年减少19万平方米；销售收入28.694万元，增幅-37.62%。 XX市城区目前人均居住面积不足16 M2，低于全国城镇人均住房建筑面积30.11平方米的水平。从目前情况看，XX市住房消费市场存在着购买住房的愿望强烈而购买行为积极，有较强的购买欲望。要想培植有购买欲望又有购买能力的住房消费需求，必须利用项目具有的优势、卖点进行挖潜，强化促销手段。 （5）市场特点 2006年XX市房地产市场呈现出以下特点： 一是商业开发比例稳中有降。 二是“山水”的开发理念日益突显。 三是商品房结构渐趋合理。前两年XX市房地产开发以“占天占地”的整栋房为主，与