XX年江苏宿迁房地产市场调研分析报告.docVIP

江苏宿迁项目市场调研分析报告 目 录 1、宿迁市城市整体概况 1.1 宿迁城市发展现状 1.2 宿迁城市规划发展展望 2、宿迁宏观经济分析 2.1宿迁市国民经济发展状况分析 2.2 宿迁市人口状况分析 2.3宿迁市居民收入水平状况分析 3、宿迁房地产市场分析 3.1宿迁市固定资产投资状况分析 3.2宿迁市房地产投资分析 3.3宿迁市土地出让情况分析 3.4宿迁市房地产市场供求与价格分析 4、宿迁市发展状况总结 5、项目地块初步分析 1、宿迁市城市整体概况 1.1 宿迁城市发展现状 城市建设目标： 具有历史底蕴、文化内涵、集湖光秀色、运河景观、黄河新姿、人文景色、建筑品味于一体的森林式、环保型、园林化、生态特色的湖滨城市。 城市布局： “一环、两带、三区、四片、多园” 一环——指沿城市规划区外围建设一条城市生态防护林带 两带——即大运河风光带和古黄河风光带 三区——即在城区北部竟是骆马湖旅游度假区、嶂山森林公园保护区和六塘河生态保护区 四片——即市府新区、宿豫新区、老城区、宿城新区 多园——即在城市建设用地范围内规划建设120个以上的城市街头绿地、休闲广场 宿迁开发区规划 宿迁开发区目前的规划时“分片规划、跳跃发展”的发展模式。 开发区沿东北侧——东侧——东南侧主要规划的是住宅用地，其他地区均为工业用地，将来开发区将跳跃向南发展，在一环以南地区着力发展。 1.2 宿迁城市规划发展展望 总体战略发展展望： 中心城市将“西进北扩，南拓东延”和“引湖纳山”，至2010年，主城区人口50万，至2020年，规划控制区面积530平方公里，建设用地170平方公里，人口80万。 宿迁市城市空间结构： “一城三星” 一城即主城区 三星即三个卫星城镇：皂河、晓店、洋河。 国民经济快速发展： 2010年，GDP达到730亿元，年递增13.8% ，人均GDP 达13650元以上；地方财政一般预算收入达26亿元，年递增15.2%，比2005年水平翻一番。 经济结构进一步优化： 三大产业结构比例调整为18：52：30，二、三产业比重上升9个百分点以上。 城市化水平不断提高： 2010年，全市城市化水平提高到40% ，中心城市建设成城区人口达到50万以上的大城市。 人民生活水平继续改善： 城镇居民可支配手突破1万元，农村居民人均收入突破5000元。人均住房建筑面积保持在30平方米左右。 2、宿迁市宏观经济分析 2.1宿迁市国民经济发展状况分析 年份 GDP总值（亿元） 增长额（亿元） 增长幅度 2000年 200.65 - - 2001年 223.16 22.51 11.22% 2002年 247.03 23.87 10.70% 2003年 278.19 31.16 12.61% 2004年 335.59 57.4 20.63% 2005年 386.95 51.36 15.30% 2006年 445 58.05 15.00% 宿迁市2000年以来地区生产总值，比重为农业产业化工业经济总量与县市相比差距较大；结构合理 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 总人口(万人) 508.9 510.84 513 517.26 521.39 农业人口(万人) 387.39 370.3 365.81 381.34 323.07 非农业人口(万人) 121.51 140.54 147.19 135.92 198.32 城市化率 23.88% 27.51% 28.69% 26.28% 38.04% 截至2004年末普查，宿迁总人口达到521.39万人其中非农业人口198.32万人，但是宿迁市区总人口只有33万人，目前宿迁市区还没有形成人口聚集效应。 从人口构成上来看，宿迁的城市化水平在江苏省还处于较低的位置，城镇非农业人口所占的比重较低。主要是由于宿迁刚由县级市升级成为地级市的缘故。 宿迁的城市化率水平虽然较低，但从近年的城市化率的增长趋势来看，2004年又了一个跨越式的发展，结合宿迁市以工业为城市经济中心的发展战略来预计，未来宿迁农业劳动力将会持续转化，但形成有购买力的住房群体还需要很长一段时间。 2.3宿迁市居民收入水平状况分析 2006年，市元，。 年份 GDP总值(亿元) 固定资产投资额(亿元) 比例 2000年 200.65 84.21 2001年 223.16 95.24 2002年 247.03 113.2 45.82% 2003年 278.19 142.06 51.07% 2004年 335.59 201.19 59.95% 2005年 386.95 269 69.52% 宿迁的固定资产投资总量较小，但增长速度较快，以年均26%的速度快速增长。 2003年以来宿迁的固定资产投资额进入