XX年沈阳商业地产发展报告.docVIP

沈阳商业地产发展报告 高颖 二00八年四月十八日 目 录 一、沈阳商业地产现状 2 二、沈阳商业地产特点 3 三、沈阳商业地产存在问题 5 四、沈阳商业地产的发展趋势 5 五、沈阳商业地产发展瓶颈 7 六、沈阳商业地产类型 9 七、沈阳目前商业地产统计 15 商业地产在我国的发展历史不长，但起步较快，已经成为城市经济发展中的一项重要内容。近年来国家振兴东北老工业基地的导向；沈阳所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，沈阳的商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。2007年商业地产市场一改往年的“低调”。来势迅猛的各路军团在住宅市场和商业地产市场中双管齐下，尤其在商业地产市场的博弈中，更是凭借其各自非凡的实力要重写沈阳商业地产的新格局。 单一物业转向复合物业 较早一些的商业物业形态大都是些单一的写字间、卖场和商场等，而如今已落定和正在建设中的实力派复合物业，则以建筑综合体的形式浓缩了城市形象和区域经济形态，赋予城市核心更加旺盛的人气与商业集群效应。位于北站金融商贸中心已经启动的华府天地和即将启动的金融中心地标建筑群东北世贸广场，以及恒隆集团在斗姆宫地区投资数十亿建设的恒隆市府广场和华润集团在金廊上打造的超大体量的万象城，这些都是复合物业的典型代表。 复合业态的MALL时代全面到来除了项目所处地理位置的优越性以外，一些占地面积受限的商业地产项目就以多种业态组合的特殊复合方式来博弈商业地产市场，也就是我们所经常说起的SHOPPING MALL。其较为典型的代表项目有首开先河的兴隆大家庭，新玛特广场。 特色商业成为终端走向 自2006年开始，不断有新的商业地产项目如雨后春笋般出现在城市的几大商圈中，谁能凭借独有的特色最终吸引消费者的兴趣已经成接下来商业地产项目经营的主要课题。在“一站式购物娱乐中心”便捷、时尚、新鲜的购物同时，沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。这样的数字在沈阳的商业地产开发史上绝无仅有。区域特征决定商业业态 目前从区域分布来看，沈阳市新建商业可以分为三类部分。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、铁百商圈、北行商圈。这部分的商业形态主要以日常消费类为主，是大型百货商店、大型超市以及各种品牌的专卖店比较集中的地方。另一类是青年大街沿线（金廊工程）、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体，可以说是商业地产的新亮点。还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。 沈河区开发商业项目占项目总量的54%，主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD 为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，由太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。 从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目专业市场与购物中心的比重基本持平。 产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。万达商业广场引入了百安居（原德国欧倍德）建材超市、灿坤数码、美国沃尔玛百货超市、马来西亚百盛购物广场；北京华联将进驻五洲商业广场；英国百家居、美国沃尔玛、国美电器、北京赛特、宜家家居等主力店进驻中国女人街；易初莲花、正大百货进驻正大广场；上海百联进驻领先国际城等。在商业项目招商中，品牌代理商是开发商的首选。 外地开发商占主流沈阳作为二级城市，无论在土地储备上还是在土地价格方面都具有一定优势。从2003 年开始，外地开发商大规模进军沈城地产市场，与本地开发商分庭抗礼，并大有强占半壁江山之势。至2005 年，外地开发商在沈所拥有的土地及开发量、开发项目已经远远超过本地发展商。从开发项目的比例上看，外地投资商或开发商以绝对优势约占市场份额的80%主要原因有三：一、外地开发商普通看好东北老工业基地振兴的政策导向；二、金廊建设及大量的土地资源、较低的土地成交价格使其有可图；三、本地开发商融资渠道少，而商业地产需要大量资金，限制其对商业地产的开发建设；四、本地开发商对于商业地产认识较少，风险的不确定性同样成为限制其圈地的重要因素。铁西区商业项目数量最多并成为家居建材集散地铁西区以大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店、上海联华兴工店、家世界和麦德龙，欧倍德，如果再算上颇具规模的铁西百货大楼、中兴超市加盟店和铁副