XX年沈阳市东方宏利国际华城项目.docVIP

东方宏利·国际华城项目推广模式展望及建议 易居中国作为中国最大的房地产流通领域的知名企业，其所操作过的项目不胜枚举，经过多年的实战与磨砺，已经总结出一套切实可行的营销模式及较强的行为远瞻性，既在何种情况下，以什么样的模式进行开发及推售，能达成什么样的效果，均能够有较为准确的判断，故在一个项目操作之初，即能明了该项目应以何种模式运作，才能避免在营销过程中产生偏差，以期达成最佳的预期效果。 鉴于本项目的运作周期在三年半左右，因此本项目在推售过程中，决不能片面追求短期利益，应站在通盘的角度上考虑，以免项目在推售到中、后期时，陷入销售速度停滞的尴尬局面。由此，我司建议本项目在全盘操作过程中，应遵循以下推广模式进行包装及推售： 东方宏利·国际华城全盘推广模式建议 一期打品质、二期打环境（景观）、三期打品牌 通过一期的火爆热销，来塑造品质，形成口碑；二期依托开发商的诚信建筑，以优越的环境景观，塑造整个项目的品牌，同时追求良好的收益（此阶段为本项目利润最高点），通过前期的品牌树立，为三期的品牌营销奠定坚实基础，进而克服三期高层销售的障碍，为整个项目的利润获取划上完美的句号。 一期营销内容凝炼 总营销策略： 高品质表现、高性价比策略 高品质——无论声势、布局、内在产品、生活格调还是细节呈现、远景展望，都高人一等。品牌、产品、配套、服务、人文、上升潜力。。。。。外在与内在的高品质，区域高端，全城精品。业内的震撼，客户的关注，形象高度和产品高度的产生，全城期盼的同时形成心理上的价格高度！ 高性价比——即相对于项目超高的品质彰显和辉映下，衬托和对比而产生的价格印象和认知。高品质，高性价比，这是引发项目火爆销售的导火线！高品质之下，合理价位入市，对比之下产生超优性价比的亮点。业内、市场、客群集体口碑制造，享誉全城，引发全城追捧，一气呵成！ 整盘高度定位： 将全盘定位为“大东区唯一的北欧情景花园洋房区”，将所有子产品归纳在一个大概念、一种大风格之下，提升项目高度和调性，并作为产品主线贯穿营销全程。 房型及面积配比建议： 推盘策略及推售波次建议 1、推盘策略： 高举高打、整体提升、增加价值、快速去化、塑造品质 [首先高调推出情景洋房——这一本项目亮点产品，通过洋房迅速取得市场认可，快速占领市场，形成项目高品质的形象。并为后续推出的多层、小高层和高层产品打开价格空间。 2、一期推售波次示意： 一期推盘波次及销售货量表（2007年3月——2007年12月31日） 推售 波次 第一波次 第二波次 第三波次 合计 推出产品 洋房 多层 洋房 多层 小高 高层 洋房 多层 小高 高层 洋房 多层 小高 高层 产品配比 17.4% 82.6% 10.4% 32.7% 18.2% 38.7% 40.9% 18.9% 40.2% 7.6% 45.6% 15% 31.8% 100% 推售面积（㎡） 3180 15141 4040 12798 7128 15120 剩余部分（3610） 15396 7128 15120 7220 43335 14256 30240 95051 波次推售货量（㎡） 18321 39086 37644 推售均价（元/㎡） 4200 3300 4400 3500 3300 3300 4800 3800 3500 3500 4312 3537 3400 3400 3532 推售金额（万元） 1335.6 4996.5 1777.6 4479.3 2352.2 4989.6 1732.8 5850.5 2494.8 5292 3113.2 15326.3 4847 10281.6 33568 蓄水期 2007.5—8.10前 2007.5--8 2007.8--10 销售期 2007.8.10前 2007.8.20—9.30 2007.10--12 目标销售率 50% 90% 50% 85% 60% 60% 60% 80% 70% 65% 74.4% 目标销售面积（㎡） 1590 13626.9 2020 10878.3 4276.8 9072 2166 12316.8 4990 9828 5776 36822 9266.8 18900 70764.8 目标合同额（万元） 667.8 4496.8 888.8 3807.4 1411.3 2993.7 1039.7 4680.4 1746.5 3440 2596.3 12984.6 3157.8 6433.7 25172.4 目标均价 4495 3526 3408 3404 3557 注： 以上为5个月销售周期（2007年8—12月）的计划，截止到20