XX年沈阳万科公寓产品开发研究报告.doc

沈阳万科公寓产品开发研究报告 二零零八年十月 目 录 第一部分 公寓发展篇 3 一、沈阳公寓产品发展 3 （一）公寓产品定义 3 （二）全国主要城市公寓市场特征简述 3 （三）沈阳公寓产品发展阶段 5 （四）公寓产品发展推动因素分析 7 二、公寓产品类型分析 9 （一）沈阳公寓产品的多维度划分 9 （二）各类型公寓产品特点分析 10 （三）各类型公寓未来发展预测 11 第二部分 市场总述篇 13 一、沈阳公寓市场总体状况分析 13 （一）沈阳公寓市场供求分析 13 （二）沈阳公寓市场价格分析 15 （三）公寓产品经营形式分析 15 二、公寓产品分布特点分析 17 （一）公寓产品主要分布区域 17 （二）各区域公寓产品供求量对比分析 19 （三）各区域公寓产品价格对比分析 21 （四）各区域公寓产品空置率对比分析 22 第三部分 区域分析篇 23 一、各区域市场特点分析 23 （一）北站区域公寓市场特征分析 23 （二）金廊沿线区域公寓市场特征分析 45 （三）太原街区域公寓市场特征分析 68 （四）中街区域公寓市场特征分析 100 （五）北行区域公寓市场特征分析 125 （六）铁百区域公寓市场特征分析 143 （七）浑南区域公寓市场特征分析 168 第四部分 客户分析篇 191 一、客户分析 191 （一）区域客户对比分析 191 （二）公寓客户购买特性分析 194 二、沈阳公寓市场预测 200 （一）公寓产品供给状况预测 200 （二）公寓产品价格预测 201 （三）公寓客户变化预测 201 （四）公寓产品特点预测 202 第五部分 开发建议篇 203 一、公寓产品开发环境分析 203 二、万科开发公寓产品的利弊分析 208 （一）有利因素分析 208 （二）不利因素分析 209 三、沈阳适宜公寓产品开发区域分析 209 （一）公寓主要聚集区域评价 209 （二）公寓未来可产生区域评价 212 四、万科开发公寓产品主要建议 215 （一）中街区域 215 （二）浑南区域 216 （三）北行区域 218 （四）铁百区域 219 第一部分 公寓发展篇 一、沈阳公寓产品发展 （一）公寓产品定义 公寓产品可以说是现代社会发展及市场细分化的产物。实际上，这一建筑业态目前尚无标准的、教科书式的定义，而各国家、各地区对于公寓产品的定义也不尽相同，对于该产品的理解也有所差异。 为了使本报告能清楚的阐述公寓市场，需将公寓产品予以明确定义和说明。为此，根据沈阳市场对于公寓产品的大众化认知和理解，并结合本次报告的写作主旨，将公寓产品定义为： 公寓——项目为商业立项，拥有40年的土地使用年限。产品功能表现为可商可住，拥有独立的室内卫生间，并且多数情况其水、电费用均依据商用计算。需要说明，本报告提及的公寓产品，不仅包括业态单一的公寓项目，也包括复合业态项目中的公寓产品。 由于沈阳相关审批等的不规范及公寓产品的多样化发展，市场上出现了少量的以住宅立项，拥有50年土地使用年限的“公寓”项目，在产品表现上与公寓产品极为类似，多为点式建筑、小面积产品，内部配套等也多按照公寓产品打造，并对外包装为公寓。对于此类项目，考虑到与纯正公寓的产品相近性和竞争性，故也列入本次报告的研究范畴，并称之为“类公寓”产品。 （二）全国主要城市公寓市场特征简述 北京公寓：城区热地热衷“公建改住宅” 从2006年开始北京的城市中心区就掀起了一轮商改住热潮。此类产品的优势是不受住宅禁商的限制，既能住也能当作办公自用或出租。2007年商业立项建住宅的在北京更加普遍。同时又呈现出新特点：一是地段上分布区域由新兴板块向城区成熟板块转移二是产品上产品多瞄准高档公寓甚至豪宅 上海公寓市场： 上海的高档公寓是指单价不低于18000元/㎡的物业，主要分布在浦东陆家嘴、卢湾新天地、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁古北及新华路六大板块。建筑形式基本全部为板式高层，户型以两房和三房为主，面积区间主要集中在130-200平方米。08年上半年上海商品住宅市场相对疲软，成交量只相当于去年同期的一半左右，但就是在这样的市场背景下，高端公寓仍然热销。据了解，上海高端公寓的消费群体，并不仅是上海本地高端客户或者周边江浙客户，还有大量的来自中国香港中国澳门客户和外籍客户，他们将购买上海的房产不仅作为居所，也作为一种中长期的投资。广州公寓市场 广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长。目前广州的公寓主要呈现出以下几个特点：1、由酒店写字楼附属型向独立型和社区附属型转变；2、由分散经营向集中管理发展，开始出现类似酒店、但以提供长租服务为主只租不售的国际商务公寓；4、越来越多品牌发展商进入商务公寓市场；5、由普