[房地产]中国商业终端选址报告.docVIP

中国商业终端选址报告餐饮篇1997年至2006年，北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。 如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务之急。 ??? 为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商 ??? 火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到20％甚至更高 ??? 避免产品“先天不足” ??? 开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。从明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏个人的招商经验看，“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，因此，“投资客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。”如果是持有型物业，“餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。” ??? 更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。 ??? 然而，许多商业项目有心引入餐饮，产品却“先天不足”。“从技术方面来说，餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、消防……，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。”伟业商业公司副总经理姜黎明说。 ??? 硬件的缺陷是致命的，这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有隔油池，最终只能作罢。 了解商家需求最重要 ??? 餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。贾玉鹏提出了商务餐饮的三条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在1000平米以上；第三，装修档次比较豪华。 ??? 同时，记者还了解到：商务餐饮很难进入购物中心，“除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。” ??? 与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的，商场和写字楼内部是它们比较好的选择。 ??? 同时，北京市饮食行业协会发展部部长冯晟松还指出，餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2005年、2006年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止扩张，不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。记者还了解到，驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定3年之内在北京不开新店。 ??? 根据项目“量体裁衣” ??? 开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目定位合理引进。一直负责项目招商的北京汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华对此有深刻的体会：“购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑；而且几家店应该拉开档次，实现差异化竞争。除了大众中餐，购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。” ??? 姜黎明则表示，购物中心选择的餐饮类型应该与自己的定位、主题、针对客群相适合。“你的购物中心是百货店牵头还是超市牵头？是运动主题还是家庭化主题？如果客群主要是中、青年人，肯德基、麦当劳等快餐是比较适合的；如果主力店是高档百货，就可以引入俏江南一类比较高端的餐饮。” ??? 商业街又是另一种局面。鄂丽华认为：商业街的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不适合生存，这也是为什么王府井、西单商业街上都没有大规模的中餐厅。