丽江玉龙一米阳光酒店项目前期定位中.docVIP

周边配套分布图 3、周边配套实景图 交通： ( 购物： 休闲 配套评价： 目前本项生活配套虽能满足基本的生活需要，但还不够丰富和完善，可选余地小，与市区内其他地区相比处于劣势。 若在考虑本项目的商服配套中，应立足本项目高档的定位，在满足客户度假生活方便的同时，兼顾客户多方面的需求，比如可考虑设立特色酒吧，特色餐厅、洗烫店，建身房、超市，棋牌跃乐场，洗浴中心等。 四、项目S．W．O．T.分析 优势： 毗邻玉龙县文笔海、高尔夫度假村、玉龙县新区。 项目前已无遮挡，具有玉龙雪山、古城区的景观优势。 项目周边旅游度假配套较为齐备。 有政府政策依托，玉龙县未来前景是美好的。 可借助丽江一号、江东集团宣传推广力度，有比较大的市场接受空间，而又不会形成太大的竞争。 劣势： 地处丽江南部，距离市中心较远。 生活配套完善度不够。 营运车辆较少。 临路单位有噪音影响。 西南面仍可见一些杂乱的房屋。 机会： 玉龙县规划建设,为该区域地产市场良性、快速地发展提供了有力的保障。 政府力推生态旅游、文化旅游、休闲度假三大产品，基本形成风格独特的旅游经济强县的新格局，是项目发展的良好契机。 目前玉龙县房地产市场开发竞争较小，目标客户群的选择有限，有较大的商机。 本项目在玉龙县有稀缺的景观资源，可塑性较强。 丽江人家丽江西路商业广场的项目推广，对本项目有助力的作用。 挑战（威胁）： （1） 区域规划不统一，居民建筑物零乱。 （2） 对度假物业的认同需引导，市场客户累积和定向营销的难度较普通居家物业大。 （3） 若项目中存在配套不完善的单位，销售中制订应对策略的难度。 分析结论： 本项目借助政府对玉龙县的规划，有很好的市场切入点。 应在设计中贯彻准确的产品定位，充分发挥本项目临近世界文化遗传公园、老君山、行政中心、文笔海、古城湖畔高尔夫度假村的优势，回避劣势。 通过制订切实可行的营销策略，化解威胁点。 五、项目发展和经营规划 项目定位篇 产业定位为旅游地产，是一个休闲度假的投资平台，打造中国文化特色的庭院式五星级酒店 树立高档新标杆规划建设00多个房间（栋）的五星级酒店、及健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，将吸纳约近家大中型企业入驻提供全方位的式氛围为提供。　　以前瞻性开发理念，客户年龄 集中在30-45岁，属于比较成熟、经济基础较好的阶层；此一阶层经过初期奋斗，有事业基础，开始关注生活品质。 客户职业 以企业主、企业主管、政府公务员为主。 购买用途 主要是自用度假、投资及公司招待客户，。 （二）目标客户分析： 在丽江的观念中，丽江是休闲、娱乐、度假、了解少数名族文化遗产的好去处。对于绝大多数丽江人而言，在丽江玉龙县拥有一套物业作为偶尔/经常度假都是比较奢侈的消费。因而购买该区域物业的客户将是有特殊特征和特殊需求的一群。 （三）于本项目的目标客户群： 大中型企业家，企业CEO高管，影视明星、艺术家和中高端客群以上，有一定文化品位的休闲度假客。 玉龙县物业相对一般房地产而言不是生活的必须，而是旅游业的的锦上添花，针对的是全国大城市的中上层中的一部分人。这是一部分有财力、有闲，开始追求生活品质的城市富裕阶层。 只有明白客户的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导。 只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 （四）可能到玉龙县购房的客户特征总结 有车一族。 生活、事业如日中天，有很好的经济基础，极强的购买能力。 高端客群。 温馨浪漫、寄情山水，钟情丽江文化。 追求生活情调和生活品味。 看中投资性及临时度假性。 （五）、本项目客户定位 客户来自区域 自用型：主要为丽江（含辐射区域）及玉龙县内的休闲一族，包括企业、公司的老总、高级管理人员、公务员、 私企小业主、以及“艺术”一族。 投资型：成都、重庆、昆明、深圳为主，看重玉龙县风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验。 公用型（福利型）：企业、公司的购买行为， 主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。 客户年龄 购买客户将继续以中青年人士为主。 客户职业 客户将依然以社会知名企业家、企业、CEO、高管 、演艺名流的比比重较为平均，他们将是本项目的主力支撑客户。 ◇ 稍大户型的物业会有周边的实力客户认同，作为接待用房。 置业目的 客户将以购买后自用度假投资为主。 物业定位 根据前面的市场分析、项目分析以及客户定位，对本项目的物业定位做以下的推想： 香格里大道 玉龙县中心站牌