丽阳国际项目市调报告1.docVIP

第五届人居展写字楼暨阳国际项目市调报告 一、房展会基本情况及规模 杭州第五届最佳人居环境展览会在10月15日－10月18日举行，据杭州市房管局统计四天内共有37.3万人次参观，实际成交面积约20.20万平方米，实际成交金额约14.50亿元，其中成交面积为平方米，成交万元，平均成交单价为元/平方米。此次人居展上，共有楼盘，其中正在开发和待开发的楼盘占从地域上看，楼盘分布新推写字楼项目共有6个，大多位于主城区，包括黄龙区块的公元大厦、武林广场的丽阳国际、越都大厦，庆春路金融街的广利大厦而从2005年开始，写字楼开发量又将放大，到2007年的三年内，预计杭城将会有超过200万平方米以上的新写字楼入市，超过之前10年的新盘上市总和。这其中，大部分都在钱江新城内，将达到120-150万平方米左右，黄龙、武林等高档商务区内只会有零星楼盘上市。从地域分布来看，写字楼跟随产业，向区域化集中模式日渐明显，已逐渐形成六大成熟板块写字楼需求的主力面积集中在60-150平方米之间的，占整体市场需求的51.9％；150-200平方米的占15.4％，200-300平方米的占14.4％。随着大量境外和外地的实力公司到杭设立分公司或办事处，黄龙、钱江新城、等商务区的客户需求的面积开始变大，对产权买断的要求也很高。 地 理 中山北路与文晖路交叉口东南侧 湖墅南路与潮王路交叉口 交房时间 2006．9 2006．4底 标准层面积 1200㎡ 1043㎡ 配 套 甲级配套。4层裙房顶2000㎡景观式空中花园及休闲茶吧； 5台奥的斯电梯，中空玻璃 车库情况 分机械式与非机械式：25万-33万/个不等 购300㎡以上获一车库购权，每个售价26万 得房率 70% 70% 物管费 6.5元/㎡/月 4--6元/㎡/月（暂定） 格局、户型及配套特色 沿街1、2、4层为自由分割式大开间商业商务用房，1、4、22层为6-6.4米的LOFT空间，3层裙房为餐厅健身等商务公共配套，5-22层为200余套写字间，地下2层为车库。 共25层。1-5层为商铺，6-25层为标准层，格局统一。7层为配套层， 大堂挑高10.4米，层高3.4米，南北进深6-8米，每层可为整层可为四个单位， 3-5楼屋顶阶梯式空中庭院；内开内倒式窗户； 销售情况 基价9800元/㎡ 7、9、13、14：基+180元/㎡ LOFT：1.5万/㎡ 基价9600元/㎡。 6、8、9F：基+120元/㎡/F； 10F以上：基+140元/㎡/F 5、6、8、10-12层均已预定。可挑选楼层为7、9、13、14；15层以上均为整层销售。 6、8、9、10可挑选，7层为配套层，11层以上整层销售，已全部定完。 分析点： A、优势： 品牌认知： 虽然本项目是美达第一个写字楼项目，但凭借原有成功开发项目“九月森林别墅园”等知名度，美达的品牌已得到市场的认同和一批老客户的肯定，与竞争项目相比，有一定的优势。 产品品质： 与竞争项目相比，本项目无论是建筑外立面、硬件配套设施方面都具有一定的优势。 B、劣势： 得房率不足，先天硬伤 ： 与两个竞争楼盘相比，项目的先天不足，特别是得房率上，二者皆有70%，而本案只有近65%，由于写字楼的高总价，客户在选择时必然“毫厘”皆算，得房率的差距会造成一定的劣势。 项目的单一性，氛围不及： 红石中央大厦依托于红石中央花园，形成物业的多样性，在销售上可拓展性强，一些写字楼客户基于居住与办公的便利等因素会更倾向于综合社区内办公楼盘的购买。另外，在投资客户（特别是外地的）吸引上，使用功能的单一性也成为提升风险的原因之一，因此，部分“商住两用”公建项目也对写字楼项目的客户形成分流。 与越都大厦相比，由于其地理位置相对优越，特别是周围已形成一定的商务环境，因此在市场认同上有一定优势。 市场认知模糊 ： 如前面客户群的构成提到的，区块位置的市场认同度不高，如何在区域配套、区域发展前景，特别是本项目的优势上得到更多市场认知和肯定将成为销售的关键。市场认知的模糊也体现在对广告宣传的投入方面，除常规的售楼处装饰、横幅悬挂等外，一些有针对性的广播、报纸等在主体人群上有所针对性。 宣传策略 广告语：世纪尊贵，领秀之作 现场包装：条幅、幕布 媒介发布：刀旗、房交会特刊、 广告语：开始习惯，以我为中心 现场包装：大型幕墙布、 媒介发布：房交会特刊、 四、面临困难与应对建议 我们看到，在这次房展会上，写字楼项目的整体成交量不大，一方面与写字楼物业的特性（高总价、企业购买等）有关，购买者更多的是以自用为住，在选择上将更为理性和谨慎；另一方面，与杭州写字楼市场的整体销售基调有关，尽管随着经济的发展，杭州，乃至浙江的房产都处于快速的发展状态，但办公物业市场的整体增速不明显，期间