仲量联行：XX年6月全球市场观察.docVIP

随着2010 年上半年接近尾声，在世界经济和信贷市场逐步复苏的带动下，全球房地产市场也呈现出部分好转的迹象。在美国，经济稳步好转，资本市场流动性不断增加，市场交易量也继续上升。在亚太地区，经济发展前景可能好于世界其他地区，但存在利率进一步上涨的忧虑。在欧洲，尽管交易量相对强劲，但经济紧缩政策可能会使市场信心和活动受到抑制。今后，全球决策者将面临更为艰难的选择。今年下半年全球房地产市场能否继续保持良好的增长势头？ 　　本期的《全球市场观察》将回顾全球房地产市场上半年的发展状况，并对其中一些因素发表看法，包括对各地区一些潜在的意外增长因素以及下跌风险因素进行分析。这些因素将成为今年下半年全球房地产市场发展的决定性因素。 　　与此同时，仲量联行位于全球各地的专家也深入剖析了租户市场的发展趋势。目前，企业利润率的增长已使得企业将租赁战略重新提上议事日程，本报告探讨了其中的具体原因，并分析了这些因素对企业房地产决策带来的影响。 　　全球经济 　　时值年中，全球经济继续稳步复苏。但是，市场仍存在一些令人担忧的风险因素，如欧元区债务危机、中国政府对过热的房地产市场的调控以及全球金融市场二次探底的风险等。尽管如此，在亚太地区新兴市场强劲的内需以及美国经济良好的增势趋势的带动下，全球经济继续保持增长势头。 　　由于欧元区采取经济紧缩政策，该地区可能再度陷入温和衰退，这种影响可能延续至2011 年。2010年下半年，其他地区的经济增长可能放缓，但对于欧洲以外的主要经济体而言，这种影响将相对有限。避免再次陷入严重衰退的关键是降低人们对政府债务的担忧，并防止这种情绪蔓延到整个全球金融体系。迄今为止，欧洲各国的决策者已采取了应对财政失衡的各项举措，从主权债务的角度看这一点是值得肯定的，但是如果各国政府同时采取紧缩的财政措施，就可能存在再度引发经济衰退的风险。 　　尽管业内密切关注的金融市场指标，如“伦敦银行间同业拆借利率”（LIBOR）和“泰德利差”近几周来再次升高，但利差仅是导致2008 年底金融危机的部分原因。从全球范围来看，各国决策者将在“重新刺激市场需求”和“恢复对公共财政监管”取得平衡之间面临诸多重大挑战。 　　此外，部分国家的政府和央行可能将采取措施应对普遍的通胀和资产价格泡沫的问题。随着房地产市场开始逐步复苏或接近市场底部，面对这种错综复杂的宏观经济环境，政策性风险再次加大。 　　 　　全球房地产市场 　　保持亚太地区的适度增长 　　2010 年，在内需和外贸普遍增长的带动下，预计亚太地区的经济发展状况将好于世界其他地区。根据美国环球通视有限公司（Global Insight）五月公布的预测报告显示，亚太地区总的年度经济增长率将在2009 年1.6%的基础上增至今年的6.2%，超过2003-2007 年期间5.2%的平均增长率，同时也将大大超过全球3.7%的预测平均增长率。 　　在亚太地区部分国家中，强劲的经济增长正导致通胀压力的加大。例如，目前中国的CPI 通胀率已经超过了政府此前制定的3%的2010 年全年预期，而印度的批发物价总通胀率也已超过了10%。亚太区部分国家的央行已开始上调银行利率，预计近期会有更多国家的央行采取加息措施。例如，自去年10 月份以来，澳大利亚央行已将银行利率上调了150 个基点，而印度的银行利率在近几个月来也上调了50 个基本点。与此同时，自今年1 月份以来，中国政府已将银行存款准备金率上调了100 个基本点，4 月中旬又推出了一系列针对房地产行业的调控措施。 　　初步迹象显示，这些调控措施现已开始奏效。比如，采购经理指数已从4 月份的55.7 降至5 月份的53.9，为今年二月份以来的最低点。但是，中国70 个城市的住宅和商业地产售价持续攀升，5 月份的同比增幅达到12.4%，较4 月份12.8%的历史增幅峰值略有降低。然而，政府出台的政策已对房地产市场的成交量产生了显著影响，5 月份一线城市的市场成交量下降了60%-70%。与此同时，欧元区的债务危机尚未对中国的出口造成负面影响。5 月份中国的出口同比增长达到48.5%，出口量达到2008年9 月以来的最高点。 　　地产资本市场 　　CMBS 市场收益率定价参照点 　　预计美国CMBS（商业抵押担保证券）市场将扩大“可融资”房地产产品的范围，寿险公司和国内银行将成为主要的投资者并将之作为核心资产进行投资。最近一个引人注目的发展动向是苏格兰皇家银行以及摩根士丹利今年以来首次出售此类产品，分别为2008 年市场低点以来的第四大和第五大CMBS 交易。其中摩根士丹利价值7.163 亿美元的CMBS 证券共包括针对96 处商业地产（其中大约3/4是零售物业）拥有第一留置权的36 项贷款。其中AAA 等级证券的平均加权期限为4.5 年，收益率为3.60%。BBB 等