仲量联行：发展变迁中国房地产投资市场动态.docVIP

引言 　　一年半以前，我们曾撰文讨论“中国房地产市场国内机构投资者的崛起”的话题。在此后的这段时间里，市场情况继续发展演变。尽管酝酿批准的时间超出了我们的预期，国内的保险公司还是最终获准直接投资于房地产领域；但目前看来，距实现大宗险资的多项实质投资交易还有一段距离。另一方面，一直以来被广泛关注、并普遍认为是指日可待的房地产信托投资基金（REITs），在未来一段时间内仍将继续处于筹备酝酿的阶段。此外，2010年境外房地产投资机构在中国内地房地产市场上的投资活动明显活跃，其角色正逐渐从纯粹的卖方重新转为买方。 　　在此报告中，我们将详细讨论住宅、写字楼和商铺地产领域在监管层面、信贷环境和市场前景等方面的动态发展。此外，我们还将关注投资市场参与者构成上的变化，及由此为中国房地产投资市场所带来的新机遇。 　　我们将着重阐述： 　　境外投资者的回归趋势； 　　保险公司进入房地产投资市场的影响； 　　房地产信托投资基金（REITs）与人民币基金的发展； 　　基于良好市场基本面的健康投资环境。 　　政府当前对有效防止“热钱”流入的忧虑在于人民币兑美元汇率的持续升值。2010年11月和12月，国家外汇管理局与商务部发文指出，被认定具有“投机”性质的境外房地产投资行为将可能无法获得必要的行政批准。我们认为，谋取货币的升值在以往及未来都不会成为影响在华投资房地产决策的主要因素。如同我们在文中所介绍的情形，无论是境外投资者还是国内投资者所关注的均为强劲的市场基本面。因此，我们认为国家外汇管理局和商务部的政策导向不会对2011年的中国市场房地产大宗投资活动构成主要障碍。 　　尽管一些国际投资银行在两年前的一段时间里步履维艰，但实际上境外投资者从未离开过中国市场。全球金融危机的爆发，导致某些境外投资者需要通过出售其在华资产以筹集资本用来弥补在世界其他市场的损失，或是由于一些房地产基金的投资周期临近终止而进行的处置行为，在一段时间内给予市场感觉似乎是境外投资者正在撤离中国。作为进入中国最早、也是最成功的国际投资者之一的摩根斯坦利，在2009年不仅是在中国而且在全球范围内都把业务重心放在资产出售上。但是，这些出售交易都主要与他们的MSREF VI基金的投资周期即将到期有关。根据摩根斯坦利发布信息，由于金融危机期间世界不动产价值大幅跳水，MSREF VI基金减值创下纪录。不过，这一基金投资于中国的资产是为数不多的成功亮点之一。目前摩根斯坦利继续看好中国市场，并开始运用MSREF VII基金进行投资。 　　2010年3月，78家国有企业被国资委要求退出房地产行业，现在进展如何呢？2010年12月，《中国证券报》报道：各商业银行接到通知，对于国有企业的房地产开发业务贷款申请只能面向、受理获准留在业内的16家企业。2011年2月，国资委又发布消息说，继2010年14家企业退出之后，20多家国企将于2011年底前完全退出房地产行业。国资委宣布严格禁止主营业务非房地产开发的国企从事房地产行业，主要的初衷在于遏制土地价格的快速上涨。政府希望通过促使这些资金充裕的买家退出土地和房地产开发市场上，从而减少流入土地拍卖市场的资金，继而抑制对“地王”的盲目追求。根据对市场形势的判断，伴随着78家国企退出市场的有序实施，我们认为政府遏制房价快速上涨所采取的多重政策手段已经开始奏效。 　　境外投资者-回归买方角色 　　2010年国内大宗房地产物业投资交易总额达到150.2亿美元，较上一年度增长了34.6%（见图表1）。境外投资者已逐渐摆脱全球金融危机带来的负面影响，特别是来自亚太地区的境外投资者在中国内地收购的大宗房地产资产总额创纪录地达到5 1 亿美元， 远远超出了2 0 0 7 年的3 5 亿美元。的确，在2010年，来自香港和新加坡的投资者充分显现出其反应迅速、信息通畅、运作活跃的特点。由此，我们进一步清楚地认识到中国市场对亚太地区投资者的重要性。 　　我们的研究数据显示，截至2010年来自亚太地区以外的境外投资者对于中国市场的大宗物业投资交易额已连续三年低于10亿美元，而在2007年最高峰时此类交易额曾接近3 0亿美元。此外，值得注意的是来自于不同背景的境外投资者在地域市场的选取上存在很大的区别，即：欧洲和美国投资者主要将其投资集中在上海（见图表2），而来自亚太地区的投资者则更愿意且更具备能力广泛地投资于全国的市场领域。鉴于上海市场可供交易的物业资产数量有限，我们看到例如新茂大厦和高腾大厦这类的写字楼资产几乎每年都在交易易主，而如果此类境外投资者不探求新的投资方向、领域，他们的发展将面临很大的局限。 　　出人意料的是，2010年国内投资者的投资收购量下降了7%，降至89亿美元。出现下降的一项主要原因是由于2009年国有企业大量购买自用写字楼物业，特别是金融企业争相在上海浦东