余姚临山镇临城村项目提报.docVIP

余姚临山镇临城村项目提报 目 录 第一部分 土地属性分析 一、宗地位置 1、余姚的地理位置 2、项目所属地块位置 二、项目土地属性分析 1、项目地块特质分析 第二部分 区域房地产市场状况 一、余姚市房地产市场 余姚市房地产市场发展现状和发展趋势 2、余姚房地产市场供求状况及价格分析 3、余姚房地产市场总结 二、临山镇商业房地产市场概况 1、临山基本概况 2、临山镇商业市场概况 3、临山镇住宅市场概况 三、周边乡镇楼盘状况介绍 1、迎凤佳苑 2、一品华庭 第三部分 项目定位分析 一、市场定位 二、客户定位 三、产品定位 四、项目整体规划建议 第四部分 营销推广方案 一、核心推广思路 二、推广原则 三、各阶段销售任务及重点工作构想 四、项目入市时机选择 五、广告媒体要点 附：销售代理方案及报价 第一部分 土地属性分析 一、宗地位置 1、余姚的地理位置 余姚位于东经120至121度，北纬29度至30度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼，北濒杭州湾，南屏四明山。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程，去上海也只需2个半小时，待2008年杭州湾跨海大桥建成后，余姚到上海仅需1小时，届时余姚将纳入上海“二小时交通圈”。 2、项目SWOT分析 优势（Strengths）自国家对房地产市场采取了稳定住房价格的宏观调控政策之后，市房地产市场一直处于调整状态，房市由快速发展逐渐步入平稳发展。房市运行呈现下列特征：??? 一是新楼盘投放速度减缓，预售商品房面积大幅减少。年，市新开楼盘个，比2005年同期的11个、2004年同期的17个有所减少。随着投放楼盘速度放慢，预售商品房数量明显减少，年全市商品房预售许可面积1.16万平方米，仅为200年同期的3.8%，200年同期的2.4%。城区表现尤为明显，今年上半年仅是去年、前年同期的%左右。由于需求对政策作出的反映快于供给，使得短期内需求量下降明显大于供给量的下降，市场新增住宅的速度超过了市场的消化速度。据局商品房备案系统显示，今年新开楼盘实际销售率仅为.25%，销售压力比较大。 ??? 二是二手房成交量下滑，趋向“买方市场”。今年上半年市二手房交易登记件，比200年同期减少%，比200年同期减少%。由于受开征营业税和所得税影响，其中非住宅二手房成交量减少幅度尤为明显，分别比200年同期和200年同期下降2%和%。市大批新建安置小区也即将竣工交付，二手房市场内可流通房源将进一步增加，二手房“买方市场”形势可能进一步加剧。 三是房价上涨空间缩小，房价基本稳定。乡镇新开住宅楼盘均价293元/平方米。由于市房价在前两年得到集中释放，房价上涨空间缩小。另外，由于居民对居住环境要求的提高，住宅建设的标准、档次也将继续提高，房价可能会有略微上扬的过程，但大的涨幅已不可能。 四是中小套型房源供应不足，总房价过高。据预售许可面积统计，近两年半来，市城区住房套均面积为119.8平方米，与国家建设部套型建筑面积90平方米的控制要求有一定差距，与广大中低收入家庭的实际需求存在着一定差距。 2.1.1各区域供应分析 从总体上看，城南区域要比他区域在供应规模上都要多的多，在83万平方米左右，这主要是因为目前这里的在售楼盘比较多，而且该区域楼盘的规模体量也非常庞大，也促使城南供应大的一个原因。余姚目前像城东，城西、城中开发量不大或者已开发成熟，因此在售的数量都不是非常的大。从现有的城市规划和实地土地储备数量来看，目前余姚未来的居住发展方向会更靠向城东那边。 2.1.2各区域在售物业分析 从总体上看，余姚在售面积量 在37万平方米左右。其中城南区 域占了一半以上，目前市场上供应的主要还是以高层、小高层为主。其中高层住宅占了绝大一部分，多层物业目前在市场上的份额还不是很多。而排屋目前只有日月星苑这个楼盘有销售。市场目前无别墅项目可售。 从区域上来看，市场上比较稀缺的产品，多层主要分布在城西区块，该区块的锦江华园楼盘规模比较大，而且基本都是以多层为主，城南区块的江南华都和云河绿洲也拥有比较多的多层产品，不过市场上的多层销售非常良好，目前真正在售的多层产品只剩下极少一部分了。市场上仅有的排屋产品则位于城南区块的日月星苑楼盘。 2.1.3各区后期供应分析 从目前市场上看，市区的开发量都不是很大，余姚目前的开发量基本都集中在郊区和周边的一些城镇。目前市区各大楼盘也基本无后期楼盘再推出，目前仅有日月星苑稍会推出后期开发，产品以小户型公寓为主。根据目前市场产品分析，余姚后期推出新房源可能会稍倾向与多层住宅和以中小户型的住宅为主，地段方面会更向于郊区发展。 2.2二级市场价格分析 2.2.1区域单位价格比较 余姚市区整个二级市场的均价为5575元/平方米，从区域上