佛山里水香堤水岸项目研究及投资分析上.docVIP

里水香堤水岸项目市场研究及投资分析报告 绝版水岸名邸，典藏生活；坐拥 城市繁荣的高尚居住社区 目 录 一．房地产市场宏观环境 5 二．项目概况 7 2.1 宗地位置 7 2.2 简要规划控制要点 8 2.3 项目四至 8 2.4 项目配套 10 三．里水社会经济运行状态研判 11 1.里水镇地理人文环境分析 11 1.1地理位置 11 1.2 社会历史文化表现 12 1.3 资源环境 13 1.4里水地理人文环境总结 14 2.里水经济环境分析 15 2.1地区国内生产总值 15 2.2产业结构 16 2.2.1第一产业表现特征 17 2.2.2第二产业表现特征 18 2.2.2第三产业 19 2.3企业数量及活力 20 2.4固定资产投资表现 21 2.5人口分析 22 2.5.1人口数量及密度 22 2.5.2居民收入水平 23 2.5.3居民储蓄存款情况 24 3.里水社会经济运行情况总结 25 3.1经济环境判断 25 3.2经济环境对房地产行业的影响 25 四．里水镇规划解读 27 1.里水镇规划定位 27 1.1优化整合城镇结构，提高城镇竞争力 28 1.2规划发展布局，提升城镇结构职能 29 1.3融入机场经济圈，打造物流经济强镇 31 1.4发展生态产业，建设广佛休闲新城 32 1.5发挥区位地段优势，规划区域性高品质居住区，主动融入“两大圈”谋发展新局。 34 1.6抓好交通路网及基础设施建设，做强经济命脉 41 2.金沙洲规划定位 44 3.本项目区域规划定位解读 49 五．里水镇区域房地产态势分析 52 1.市场容量 52 1.1成交规模表现 52 1.2市场潜力 52 1.3发展潜力 53 1.4 金沙洲对本案项目影响 55 六. 项目SWOT分析 55 6.1、项目优势分析 55 6.2、项目劣势分析 55 6.3、项目建议 57 6.4、项目整体营销方针浅析 58 七．个盘分析 59 7.1、项目主要竞争对手-----里水第一城 59 7.2、市场变化信息提醒----保利接棒“班芙温泉小镇”烂尾地 60 南海大沥松岗板块 62 7.3 【海逸·锦绣蓝湾】踩盘分析 62 7.4.【南海碧桂园】个盘分析 66 7.5．【天安鸿基花园】个盘分析 68 黄歧和顺板块 70 7.6．【合生.君景湾】个盘分析 70 7.7.【中信保利达里水项目】个盘分析 74 金沙洲板块 75 7.8.【时代糖果二期】 75 7.9.【恒大·御景半岛】 81 7.7．【中海金沙湾】个盘分析 85 八、项目综合投资分析 88 8.1、项目开发总投资估算 88 8.2、销售总收入预测分析： 89 8.3、税务分析及投资回报简算 90 8.4、风险敏感线分析 90 8.5、资金投入及回笼浅释 90 九．消费客户群访谈分析 91 9.1、消费者调研目的 91 9.2、研究设计及执行 91 9.3、消费者背景特征 93 9.4、消费者购房特征分析 93 9.4.1购房次数和用途 93 9.4.2购房关注因素 93 9.4.3户型需求特征 94 9.4.4对价格的接受能力 94 9.4.5项目配套及物业管理 94 9.4.6对房地产商搞宣传活动的看法 95 9.4.7客户对营销层面的看法 95 9.5、消费者网络研究总结 96 9.5.1市场基本情况 96 9.5.2政府未来规划 97 9.5.3消费群体特征 97 9.5.4购房喜好 98 9.6、市场总结 99 十.项目建议 99 一．房地产市场宏观环境 政策回顾： --6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照本次通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。--5月26日，国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。--5月20日住建部19日与各地政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年工作任务，并将在年底验收。按要求，全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，比往年大幅增加。--从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民币存款准备金率农村信用社、村镇银行暂不上调新政的调控政策部分起到加息作用，存款准备金率的再次提高对整个房地产市场的资金来源可谓“雪上加霜”。--5月5日，为加强廉租住房管理，确保廉租住房公平配租和有效使用，住建部、民政部、财政部又联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。--4月20日，中国银监会召集各大银行主要负责人举行2010年第二次经济金融形势分析通报会，刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风