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广西南宁麒麟山整体营销策略报告 第一章 项目主要经济技术指标 【项目名称】麒麟山 【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷32号 【总用地面积】18198.2㎡ 【总建筑面积】126477.7㎡ 【容 积 率】8.61 【建筑密度】37.9% 【绿 化 率】21.6% 【楼 层 数】3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户） 【停 车位】机动车位396个，非机动车位648个 【项目规划】建筑由3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）组成，地下部分规划为车库. 第二章 市场调查分析 第一节 项目市场调查分析 一、南宁市概况 （一）地理位置 　　南宁，地理位置优越的中心之城，位于北回归线以南。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。 （二）经济状况简介 近年来，南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长，市民的收入稳定增长，生活水平不断提高，购房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了南宁市房地产市场的健康发展。几年来，南宁市突出工业经济的主导地位，以工业经济的振兴带动经济的发展，同时积极发展农业和第三产业，保持了经济协调、快速、健康的 发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求。 南宁市国民经济发展情况 年份 国内生产 总值(GDP) （亿元） 年增长率（%） 城市居民年 人均支配收入（元） 年增长率（%） 2002 451.71 —— 8796 —— 2003 502.53 10.9 9162 4.16 2004 619.12 13.20 8060 -12.03 2005 722.66 13.40 9203 14.18 2006 861.94 15.1 10193 10.76 二、南宁市房地产行业状况 近几年南宁市总体经济持续平稳发展，为房地产业的发展提供了有力的保障。随着“136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南宁的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升，在区域经济的战略地位日益提高，尤其是中国-东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力，为房地产行业提供了良好的发展平台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。具体表现为以下几点： 1、房地产开发投资总量快速增长； 2、房地产商品房销售量急剧扩大； 3、各个城区区域房地产价格快速增长； 4、土地出让价格飙升； 5、新开工面积仍在增长； 6、住宅消费需求市场持续增长。 7、商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态。 8、物业产品规划品质不断提高 9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要因素。 第二节 竞争楼盘个案分析 （个案一） 澳门街 项目地址：人民东路33号 占地面积：30亩 建筑类别：高层 总建筑面积：63897平方米 交房日期：2008年4月 户型面积及套数统计：677户、32层 地下2层，地上32层，地下2层为车库，1～3层为商业，5～32层为商务公寓。裙楼(1-3层) 9289.9㎡ 商务公寓(4-27层) 31836.6㎡ 豪华套间(28-30层) 3928.2㎡ 豪华复式(31-32层) 2647.5㎡ 首层步行街道面积 919.8㎡ 汽车泊位数 191个 销售情况：热销中，已销售5-7F，16-21F 销售价格：均价 5600元 折扣为99*99，单间总价减1888，一房总价减3888，二房减5888。 项目点评：本案位于南宁市人民东路与友爱南路交叉口，距离南宁“第一商圈” ——朝阳商圈一步之遥，区位核心优势明显，是商圈新兴业态扩展的重点方向，将极有可能成为朝阳商圈新的增长极。项目东望南宁“城市绿肺”——人民公园，南眺商圈“文化休闲广场”——朝阳广场，其所在区域也蕴含了丰富历史文化的积淀，具有优越的景观资源和人文氛围。项目周边拥有民主路小学、南宁四中等多所学校，教育资源丰富、市政配套完善。 （个案二）上海滩公馆 项目地址：青秀区七星路一巷30号 建筑类别：兵营式南北向高层建筑社区 总建筑面积：302356.10平方米 交房日期：2008年10月 户型面积及套数统计：普通住宅 892户 停车位 934个 项目由 7栋28-31层的景观楼宇组成，其中1—2层为商铺，3层为罕见的5.8米架空大型生态园林，4层以上为住宅。 销售情况：热销中 已售200多套 销售价格：起价 5530元 均价 5800元 最高价 6600元 项目点评：万昌?上海滩公馆坐落于南宁市中心区域，位于繁华的七星路一巷，毗邻区人大和南宁二中，周边道路通达，配套一应俱全，凭借显赫的核心