房地产行业4.docVIP

房地产证券化 □ 李万寿 房地产业与金融业、证券业水乳交融。而中国相对于美国，许多金融业务还是空白，金融机构的分工还没有达到高度的专业化，证券市场还不是十分发达，金融市场还无法为投资者、开发商提供丰富的投资品种和融资渠道，证券市场还没有将眼光投向房地产市场。这是中国历史实践的巨大缺陷。而实际上，中国民众大量的存款因利率持续下降，正在急切地寻找出路，千百万民众同时因居无其所而急切地将眼光投向房地产市场，而房地产价格高昂令投资者望而生畏；住房信用的扩张，将使银行金融资产结构发生较大变化，抵押资产的增加势必对银行资产流动性构成影响。因此，现实世界呼唤着中国房地产业的创新、证券业的创新和金融业的创新。我们应该进行大胆的尝试，把抵押证券化和物业证券化结合起来。 物业权证理论为房地产证券化提供了一种新的途径，它既能涵盖抵押证券化，又能将物业证券化，为投资者提供一种新的增值保值的投资品种，房地产的证券化将为社会提供新的金融资产、就业与收入，为政府调节房地产市场和实施住房安居工程提供一个灵活调节的工具和规范有形的市场。 一、物业权证交易市场创建方案 物业权证交易理论的应用，需要有一个试验场。这个试验场的基本条件是：经济高度发达、市场机制健全、房地产业较为活跃、证券市场比较健全。满足这一条件的只有上海，但是深圳比上海更靠近海外市场，有利于与海外的交流，因此笔者希望深圳有机会先行试验。 （一）创设深圳物业权证交易市场的可行性方案 1.成立物业权证交易市场的目的 （1）盘活现有房地产，为未来深圳房地产的发展提供一个有形而稳定的交易市场。 （2）为广大购房者提供一种崭新的攒钱买房的方式，帮助低收入者实现“居者有其屋”的梦想，帮助高收入者开辟新的投资场所，促进房地产市场交投更加活跃。 （3）为市场提供新的投资品种，为经济提供新的产业，为社会提供新的金融资产和就业机会。 （4）为政府规范房地产业的发展提供手段，政府可在交易市场的税收基础上成立“深圳房地产市场平准基金”，为深圳房地产的持续、稳定、繁荣发挥主导作用。 2.物业权证交易市场的基本思路 （1）房地产供应商（一般多为房地产开发商）将物业委托给资产托管机构进行销售。 （2）交易中心对资产托管机构所申请的物业采取化整为零的方式进行销售，即按一定价值单位将物业分割成小额价值单元，如5000万元的物业可能被分割成5万个价值单元，每一单元由1000个价值单位（元）组成，然后在市场上公开销售。 （3）投资者购买物业，勿需整栋整套购进，也勿需像一般物业交易那样确定所购物业的具体地址，他不一定持有实际物业，而只需持有一定物业价值量的物业权证。 （4）投资者持有的物业交易权证可以在公开市场上转让、交易，套现为现金，也可以套现为实际物业，其套现与否取决于交易权证的市场价格和物业的市场价格，投资者可以瞅准时机抛出交易权证，从市场上购入物业，多退少补，也可以进行纯粹的交易权证炒作，高出低入。 （5）交易权证所体现的物业在法律上归全体交易权证持有人所有，资产托管机构负责管理经营这些实物资产，以出租、出售、再投资等方式实现保值增值，所形成的全部资产收益定期分红派息给交易权证持有人即投资者。 （6）资产托管机构负责代理物业销售，负责交易权证的发行与交易以及由此产生的资产管理活动，按比例从资产收益中提取手续费和佣金，这部分收入构成机构本部职工的权益，按股份制企业的条例进行分配。 （7）政府从交易中抽取印花税，并监督交易中心的运行，政府可在税收基础上成立“深圳房地产平准基金”，与受托资产经营联动，进行市场操作，调节房地产市道。 3.深圳物业权证交易市场的组织形式 （1）会员制。深圳物业权证交易中心是一个区域性的组织，应是这一新兴市场的组织者，因此，其组织形式必须是会员制。它以深圳为基地，向全国房地产比较活跃的北京、广州、上海吸收大中资产托管公司和房地产开发商为会员，并面向全国各地开放，会员一次性入会费为200万元人民币。 （2）股份制。物业权证交易市场中的其他主体都应与物业权证交易中心一样实行股份制、董事局领导下的总裁负责制、监事会制。交易市场各机构的最高权力机构为股东代表大会，负责推举董事局中的董事，认可专家董事。任期三年，可以连任，其他主体机构参照交易中心结构组建董事局。董事局主席由董事推举产生，董事局设执行董事，从专家董事中产生，负责董事局的日常运作。董事局设秘书处作为常务机构。 (3)董事局领导下的总裁负责制。 总裁由执行董事出任，由董事局主席提名，经董事局2/3以上董事表决通过予以正式任命。总裁负责经营、运作、管理，负责提名总裁助理人选；负责任用中层以下经营管理班子；负责资产经营管理。经营班子的工作与经营收入挂钩，上下浮动，低于10%的增长率予以降薪，超过10%的增长率，从超出部分扣取30%作为奖励。 （4）监事会。监