扬州万豪西花园项目市场分析定位报告1.docVIP

扬 州 万 豪 西 花 园 报 告 第一部分 宏观环境分析 一、城市概况 1、地理位置 扬州是江苏省省辖市，位于江苏省中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，踞长江与京杭大运河交汇处，江淮平原南端，是一座融入南京上海大都市圈的现代化城市。扬州市区现辖3个区分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。扬州是苏中地区重要的交通枢纽和物流中心。京沪、宁启、扬溧及绕城高速公路纵横交错，润扬大桥飞越长江南北，宁启铁路四通八达，扬州港国际远洋船舶直达世界各大港口，禄口、浦东等国际机场航班可直达世界各地。全市总面积6638平方公里，其中市区面积973平方公里。90%以上是平原。 扬州市总人口呈缓慢增长势头，人口规模总体保持稳定。但老龄化趋势比较明显，社会未成年人口与劳动人口呈递减趋势。应注意到扬州的老龄化趋势，注意人口结构变化，推出多样化的住房产品，以满足差异化的市场需求。 （3）人口发展与城市化水平目标 根据预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51%、2010年56%、2020年66%。 小结： 由于计划生育政策的成功实施，扬州在未来的发展中，城市总人口将保持稳定。城市发展的主轴是把农业人口转变为非农业人口。在未来的15年左右时间内，扬州的城市化水平将达到65%以上，按照当前50%的城市化发展水平，城市化水平平均每年将会提高一个百分点。扬州现有城镇人口237万人，到了2020年在65%的城市化水平下，将会有318万城镇人口。也就是说，在未来的15年时间内，将会增加大约81万的城镇人口，平均每年增加5.4万城镇人口。按照2005年扬州城市居民人均住房30平方米计算，每年城市化人口就将增加162万平方米的稳定住宅需求。这是扬州房地产保持持续发展的一个重要原因。 4、城市规模 人口规模：城市建设用地范围内现状（2001年底）55.6万人；近期64万人；中期：75万人；远期:100万人。建设用地规模：现状（2001年底）：55.3平方公里，人均99.5平方米；近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；远期：120平方公里，人均120.0平方米。十五期间，市累计实现生产总值达3422亿元，接近前20年的总和；累计完成财政总收入380亿元，是九五总量的2.9倍。财政收入占GDP比重从2000年7.2%提高到2005年12.7%。年完成地区生产总值922亿元，比上年增长15.0%，增幅首次超过省均水平。其中，第一产业增加值86亿元，增长6%；第二产业增加值518亿元，增长17.3%第三产业增加值318亿元，增长14.3%。三次产业结构比为9.3：56.2：34.5。全年实现财政总收入117亿元，增长26%。一般预算收入49.5亿元，增长26.2%。 扬州GDP的迅速增长不断的增强城市的经济社会实力，也为进一步的发展打下了良好的基础。但是，我们也看到，较之苏州、无锡、常州、南京等江苏其它城市，扬州还有相当大的差距。不过这也在一定程度上预示着扬州未来有着巨大的发展潜力与不可低估的发展能量。 2、扬州居民生活水平 （1）扬州城市居民生活水平概述 2006年1-11月市区居民人均消费支出7625元，增长12.1%。 2006年1-11月，扬州市市区居民人均可支配收入11792元，同比增长13.1％，比1-10月提高0.1个百分点。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%~59%为温饱，40%~50%为小康，30%~40%为富裕，低于30%为最富裕。 11月末，全市银行业机构人民币存款余额1096.8亿元，比上月增加4.4亿元，同比多增0.1亿元。企业存款、储蓄存款均止降回升。月末，全市企业存款余额294.7亿元，比上月增加1.7亿元，占人民币存款当月新增额的38.6%；全市储蓄存款余额为674.4亿元，比上月增加0.3亿元。人民币贷款小幅增长，中长期贷款增加较多。 2005年末，市区居民家庭人均住房使用面积23.34平方米，比2004年增加0.96平方米。住房面积不断增加的同时，城镇发展战略：以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，培育发展中等城市，择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量。?城镇空间规划：以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区即扬州都市区；一条城镇发展聚合轴沿大运河、京沪高速公路发展，加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序，集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织。?市