江西乐安景德镇金瑜项目营销策划报告.docVIP

前言 背景 我司深感荣幸有机会与贵司合作，并感谢贵司提供之宝贵资料，使我方对贵司项目有了一定的了解，为我司策划本项目成功奠定了坚实基础。 目的 我司将以素具之专业知识及累得的商业地产项目的策划经验，为贵司分析现今景德镇楼市的现状，并以商业零售市场为主；然后将针对贵司项目的特点，逐步提供一系列的策划及推广建议，务求协助贵司凭借周详而紧密的计划，成功为本项目完成策划、销售及招商工作。 一个项目要在市场上得到推广的成功，需经过多方面努力及细致的安排，如策划、形象包装、宣传策略、市场定位、装修标准、售后管理、商场今后的营运管理等工作，均需严谨地执行。 第一部分 景德镇目前楼市浅析 一、08年上半年小幅度爬升,楼市平稳过度 08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%。前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均18－22岁年龄消费人群的特点 这部分人群是追求时尚潮流的前沿人群，是现代流行的韩版、日版时尚服装、服饰的追随者。但由于工作时间短，收入相对较低在1000元以内，对服装的款式较为在意，一般都会在珠山中路或仿古街杂牌小店购买服装，100元左右的是他们的首选。这部分人群年轻女性在服装、饰品、美容、美发等消费要高于男性，男性主要消费于娱乐、电玩、网吧、运动等。这部分人群是新潮时尚中低档消费品的主流，是时尚小店的主力客户群。 B、23－28岁年龄段消费人群的特点 收入在1500元左右，不仅追求时尚，而且讲究品位。女性消费最为突出，一般月消费在1000元左右，主要用于服装、美容、美发、箱包、鞋类、饰品等，选择小品牌商品，要求款式和质地的相对高档，一件服装的消费在200－300元。同时日常休闲娱乐频次较高，用于这部分的消费相对较少。男性消费者逐渐讲求时尚和品牌，是国内中档品牌的主力消费者，一般购买服装在200－300元，但频次少。消费于休闲、餐饮娱乐、烟酒方面开销较大。 C、29－35岁年龄段消费人群的特点 有一定的经济基础，大部分收入在2000元以上，但由于家庭消费占主要位置，相对服于装、服饰的消费从频次上明显降低，消费服装一般在300－500元左右。但对于服装档次的要求一般较高，有可能2－3个月才会购买一次，男性这种现象较为突出。这部分人群在不同职业的消费水平明显不同，通过调研统计，外企工作人员由于收入较高，同时由于环境的影响，对国际品牌消费有一定的需求，这部分人群占调研比例的10％。政府机关公务员收入及消费比例也较高。 D、36－45岁年龄段消费人群的特点 追求品位，大方稳重，对于品牌的要求因人而译，但从整体景德镇情况看这部分人群大多数是国内品牌服装的追随者，男性选择如利朗、劲霸、柒牌等，消费一般在300－500元，通常购物在专门店和华达购物。女性消费多在适合本年龄段的精品品牌店如东门头和莲社北路及新村西路。 这一年龄段的大私企老板、企业中高级管理人员、政府高官，对于这部分人群很少能通过问卷调查获得准确信息，只能通过部分人群的访谈了解他们的购物特点和需求。 他们是景德镇高端消费人群，有国际品牌和国内大品牌的需求，通过走访也了解到他们购物大都到九江、南昌等大中城市。 5、品牌消费人群的特点： 普遍年龄在28－45岁之间 具有一定的经济实力，身份特征白领及以上阶层、私企老板、各企事业单位的中高层。 社交频繁经常出入高档娱乐场所和酒店。 注重个人形象，对服装、服饰的要求有知名度的品牌商品。 注重身体的保养，大部分偶尔会参加体育活动，拥有一套价格较高的体育装备。 像手表、手机、钱包、手包、箱包等随身物品讲求大品牌和流行款式。 6、景德镇消费者对商场关注情况调查如下： 以上调查可以发现：被访消费者对商场内商品质量是否过关、商品品种是否齐全、购物环境是否适宜以及品牌的选择上给予较高关注和关心，而是否离家近、停车是否方便对消费者购物不会产生太大影响。 综合分析：从以上对各年龄层的统计分析看出，18－35年龄段以时尚服装、服饰、品牌化妆品、箱包鞋帽为主，符合时尚消费人群的特点。这部分人群所占被调查比例最高，是景德镇目前消费市场的主力。同时这部分人群对中档品牌消费有一定的需求。29－45岁年龄段，对中高档品牌商品的需求较大，是景德镇品牌市场的主力客群。以上可以看出，目前景德镇消费者也已经进入了一个较为理性的购物时代，一个拥有商品质量保证、品牌选择余地较大，购物环境舒适的多种业态组合的商业聚集地将会吸引大量的潜在消费人群。在休闲中购物，在购物中娱乐将是今后消费者选择消费的最佳场所。 3、景德镇商业现状与商业地产简单总结 景德镇的商业仍处于传统商业形态向现代商业形态过渡的阶段，现代商业形态发展迅速，已略呈主导地位。 各专卖店与大型商场超市成为主流，并呈进一步增加态势。 许多